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泰辰点评:
百城房价已连续9个月上涨，且近两个月涨幅较大，房价反弹趋势明显，一方面是需求
持续释放所致，另一方面也是由于经过2012年的去化，多地出现了供应短缺；近期新国五
条及其细则均已出台，但值得注意的是，无论是业内人士还是普通民众都对此新政打压房价
的效果表示怀疑，但如若二套房信贷政策有变，也必将使一部分客户陷入观望状态。
1.2 2月份PMI为50.1% 创5个月新低
中国物流与采购联合会、国家统计
局服务业调查中心发布的2013年2月份
中国制造业采购经理指数（PMI）为
50.1%，较上月回落0.3个百分点，主
要分项指数也有不同程度回落，但这种
回落主要是受春节因素影响正常性波动，
波动幅度小于历史同期。目前工业生产
形势基本平稳，企业后市预期也较为乐观，总体来看经济运行仍处在企稳区间。
泰辰点评:
PMI指数近3个月内出现“一升两降”的走势，经济增长依然存在较多不稳定因素，说
明货币政策仍会向稳增长方向倾斜；近期小企业PMI持续低迷，会直接导致中小型投资者资
金紧张，影响相关人员对房地产行业的投资力度。
1.3 2013年1-2月全国住宅销售额同比增长87.2%
1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高
47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%。1-2月，全国商品房销售额7361亿元，
同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。1-2月，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高
6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速比去年全年提高12个百分点，
占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-2月，全国房地产企业的施工面
积、新开工面积、竣工面积及增速均比
去年全年有所提升，显示未来一段时期
内相对充足的市场潜在供应。同期，全
国房地产开发企业土地购置面积3813
万平方米，同比下降18.6%；土地成交
价款919亿元，下降12.0%，降幅均比去年有所收窄。1-2月，房地产开发企业到位资金18926
亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，定金及预收款4655亿元，
增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。
泰辰点评:
经过去年的休整和销售收入的增长，各典型开发企业在一季度就开始大肆扩张，开发热
情大幅走高，因此推高各类数据上升，目前新国五条虽然已经出台，但短期内对市场影响力
有限，且除信贷政策外，调控政策很难再出现颠覆性改变，因此在未来预期转好的背景下，
预计二、三季度房地产开发投资额增速均将维持高位增长。
1.4 2月份我国CPI同比上涨3.2%
2013年2月份，全国居民消费价格总水平同
比上涨3.2%，创出自2012年5月份以来的新高。
其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价
格上涨6.0%，非食品价格上涨1.9%；消费品价
格上涨3.3%，服务价格上涨3.1%。
泰辰点评:
2月CPI落在市场预期的上限，主要是受春节因素影响导致增幅扩大明显，从历年同期
的消费价格数据来看，今年上涨幅度处于较高区间，因此，年内控制物价上涨的压力仍然较
大。目前政府工作重点依然是稳增长，可以说近期国家在货币政策上不会有所作为，从全年
来看主基调依然是适时宽松。
2.城市规划及建设2.1郑州市2013年度中心城区有50家市场要完成外迁
据了解，50家市场的外迁工作，已经有了日程表：3月份前，完成市场摸底调研、成立
组织机构并开始启动外迁工作；9月份前完成市场外迁宣传动员，12月底前完成市场外迁并
做好善后工作。2012年6
月，郑州市公布的《关于加
快推进中心城区市场外迁
工作的实施意见》显示，
2013~2014年是重点外迁阶
段，该阶段需要迁建的市场
有57个。
而按照规划，批发市场
外迁后，郑州市将分别根据
行业属性，打造建材、汽车、
钢材、农产品等10个市场
集聚区，最终形成占地约54平方公里的“一区两翼”。
外迁基本上按照郑州市政府最初定下的“一区两翼”、“十个产业集聚区”布局外迁。
即北起绕城高速、东至京港澳高速、西到郑新快速路的区域内，主要以食品、药品、
服装等生活消费品市场和工业生产资料市场为主。
在东翼，布局汽车及汽车后市场、电子产品市场。设立3.2平方公里的中牟汽车产业
园，打造金水国际软件园和2.8平方公里的富士康电子产品交易市场。
在西翼，布局家具、农产品、工程机械等批发市
场，于环城高速西侧，北起古荥、南至航海路延长线
区域，规划市场用地18平方公里。据了解，郑州许
诺的十个外迁地产业集聚区，目前还没有一个建成。
2013年年底，华南城、金马凯旋、锦艺国际时尚商贸
中心三个承接地市场，有望建成。
2.2郑州三环内工业企业 三五年内全部搬出市区
2月4日，郑州市政府表示，根据《郑州市人民
政府关于加快三环内工业企业外迁的指导意见》，全
市三环内工业企业力争用3至5年时间，全部搬出市区。2013年～2015年，每年推进4～6户企业外迁，到2016年底，三环内工业企业基本外
迁完毕。郑州市重点支持和鼓励市区三环内工业企业向各产业集聚区和工业专业园区搬迁，
市国土部门要优先保障外迁企业用地。
泰辰点评：
批发市场及工业企业的外迁旨在缓解城市交通压力、拓展城市发展空间、改善市区的居
住环境，同时也说明郑州市区的发展正在向三环以外扩张，这对于周边的中牟、新郑、新密、
荥阳等县市而言都将产生利好，未来房地产开发投资及购房需求都将随着城市的发展向外围
扩散。
2.3龙湖正由“镇”变为“城”
在中原经济区战略的规划下，作为郑州都市区建设的重要组团——新郑市龙湖宜居教育
城无论在市政配套、道路交通、产城融合、人居水平等方面都进入了高速发展的新时代，从
之前的人文生态小镇走上了产业、人居相融合的蓬勃向上新征途。
在具体的规划上，“宜居教育城”定位为集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住
为一体的现代化宜居新城。在规划布局结构
上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区，
重点建设高校区、中小学教育园区以及科研
开发区；“东翼”发展纺织服装、食品加工；
“西翼”发展休闲居住、特色旅游。面对“宜
居教育城”的历史机遇，新郑市科学编制龙
湖新城规划，规划中提出将着力打造临郑经
济板块，使龙湖作为加快郑州南部发展战略
的阶梯作用愈发突出。“龙湖新城”的建设规划也由此提出，借力都市区建设，承担着新郑
融入都市区的桥头堡作用的龙湖镇，正崛起一座新的城区——“龙湖新城”。
泰辰点评：
新郑龙湖片区已有多家房企进驻，目前片区内房地产在售待售项目将近20个；片区紧
邻“二七新城”以及航空港区，这些均为热点开发区域，且有丰富的教育资源以及周边新密、
曲梁的产业资源支撑，吸引了部分郑州市区东南部的置业人群，未来也具备一定的升值潜力。
但目前片区内道路交通环境较差，整体形象有待改善，影响购房者购买信心。
2.4郑州航空港经济综合实验区规划编制完成 2025年基本建成作为航空经济发展的“发动机”——郑州航空港经济综合实验区，很快就要“发动”起
来。近日，国家发改委已经正式完成郑州航空港经济综合实验区的发展规划，正在征求各个
部委的意见，规划力争在全国两会前对外发布。
根据规划，郑州航空港经济综合实验区，是以郑州航空港为主体，以综合保税区和关
联产业园区为载体，以综合交通枢纽为依托，以发展航空货运为突破口，积极承接国内外产
业转移，大力发展航空物流、航空偏好型高端制造业和现代服务业，推进跨境贸易电子商务
服务试点，建设全球网购商品集散分拨中心，带动产业结构升级和发展方式转变，力争到
2020年基本建成全国重要的
航空港经济集聚区，成为生态、
智慧、和谐、宜居的现代航空
都市和中西部地区对外开放
的新高地、中原经济区的核心
增长区域。
郑州航空港经济综合实
验区，以郑州机场为核心，规划了415平方公里的综合区域。它的主体是，以航空枢纽为
中心打造产业集聚，以机场为核心，高速公路、高铁、轻轨在郑州机场形成“零换乘”。以
航空枢纽为主要核心，将引进一些大型的产业，包括三大类，一是航空核心类产业，比如
客货运输、航空维修，航空制造等等，第二类是引资类产业，比如说新型的电子产业、新
型的生物医药产业，剪切花卉产业，对航空运输有偏好的产业。第三类是关联产业，比如
会展、休闲、娱乐、医疗以及商业等。
泰辰点评：
郑州航空港经济综合实验区作为中原经济区建设的“引擎”必将获得大力的政策引导和
支持，而航空港区处于该实验区的核心位置，其优势地位不言而喻，待发展规划公布之后该
区域将有大规模的建设资金投入，对港区及其周边区域的房地产发展将带来极大利好。
3.房地产行业快讯
3.1全国动态
3.1.1国务院发布国五条细化文件 二套房、二手房中招
3月1日，国务院发布新一轮房地产调控细则，其中包括：一、 各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的
原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，
并于一季度向社会公布；
二、 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品
住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷
款利率；
三、 限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和
二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；
四、 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史
信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；
五、 2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员
纳入当地住房保障范围；
六、 强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，
不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。
泰辰点评：
此次细则对二手房市场影响较大，二手房市场将迎来短暂的交易高峰，待后续各地细则
出台之后二手房市场将陷入低谷期，同时会刺激一部分刚需客户转入一手房市场；二套房的
首付利率调整还要看人民银行的细则，从郑州现状来看，二套房首付利率上调的可能性极大，
因此也将从心理层面上影响购房客户。
3.1.2国务院:2013年住房用地不低于过去5年平均供应量
国务院办公厅3月4日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》指出，将增
加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。
通知要求，各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的
住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。
住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用
地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供
应计划的比例。
通知指出，要加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用
地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高
