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中央商务区CBD规划策划重点分析研究报告(41页).rar

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文本描述
CBD规划策划重点分析研究
2008-6-4
CBD规划策划重点分析研究
第2页,共41页
目 录
1、功能结构规划---------3
1.1 CBD功能类型......3
1.2 CBD功能配比......3
2、空间布局规划......6
2.1 CBD区位影响因素...........6
2.1 CBD布局模式......7
3、道路交通规划....12
3.1 优先发展公共交通.........13
3.2 加大路网密度....14
3.3 注重步行系统建设.........16
3.4适度增建停车设施..........22
3.5开发利用地下空间..........23
4、空间形态规划....31
4.1重点——地标建筑..........32
4.2对象——公共空间..........34
4.3目标——营造优美街景..40
CBD规划策划重点分析研究
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1、功能结构规划
1.1 CBD功能类型
(1) 主导功能
商务办公中心职能;
金融证券中心职能;
专业化商务服务中心职能。(包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构)
(2) 非主导功能
购物娱乐功能;
居住功能;
其他服务功能(包括医疗、教育、维修等生活服务功能)
1.2 CBD功能配比
CBD建筑功能分四类:(CBD功能比例主要采用建筑功能比例)
“一主”:办公(包括金融、贸易、信息、服务等)
“三副”:商业(包括酒店、零售、休闲、娱乐等)
公用设施(包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施)
居住(包括住宅、公寓等)
确保CBD生机和活力的三不原则:
四类功能缺一不可
功能配套不能一蹴而就
各功能不应严格分区
CBD规划策划重点分析研究
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确定CBD功能比例途径:
(1) 由老城中心发展形成的CBD。

在老城改造过程中,根据城市产业结构的转型,随着市场变化而逐步调整功能比例。

CBD理论研究中,著名学者墨菲(R.E.Mull3hy)、万斯(J.E.’Vance:)曾于20世纪
50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后,创造性地提出了CBD量化的测定方
法规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1/3时,该区可以确定为CBD。这是半
个世纪前的美国城市的实例统计结论。

(2)新区CBD
可通过两种方式互相校核确定:一是根据实例提供的经验数字推算;二是按照市场上需求
及预测数据进行校核,最终综合确定各种功能的不同比例。

国内外七个城市CBD建筑功能比例
城市CBD 上海陆家嘴CBD 北京朝阳CBD 广州珠江新城CBD深 圳CBD 杭州钱江新城CBD 巴黎德方斯CBD 东京临海副中心CBD
分类 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
用地面积(K㎡)1.7 4.02 6.19 4.13 4.02 1.6 4.48
总建筑面积
(万㎡)
400 1072 1300 780 720 350 700
其中:办公
(万㎡)
265
(66%)
519
(48%)
400
(31%)
380
(49%)
350
(49%)
250
(71%)
250
(36%)
商业、旅馆、娱乐
(万㎡)
62
(15%)
200
(19%)
100
(13%)
120
(17%)
40
(11%)
130
(19%)
市政、交通、文化
(万㎡)
43
(11%)
55
(5%)
550
(42%) 100
(13%)
75
(10%)(6%)
115
(16%)
住宅、公寓
(万㎡)
30
(8%)
297
(28%)
350
(27%)
200
(25%)
175
(25%)
54
(16%)
205
(29%)
(上表中,巴黎德方斯办公比例最高达到71%;广州珠江新城最低仅31%。可看出,多数CBD办公建筑
比例占50%左右,少数在 1/3以上,当今CBD办公比例达到或超过了50年前美国城市的指标。与半个世
纪前的主要区别还在于智能化办公楼,配备宽带网、信息中心等集中布局以及智 能化管理的高标准要求。)
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推荐CBD功能比例:
(1)商务办公大于1/3
办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1/3~1/2以上,办公面积的比
重应规定下限,上不封顶。办公楼面积低于l/3的地区,已不能称之为CBD,应按照其主导
功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占1/3以上的地区才能 称之为名副其实的CBD。

(2)商业娱乐小于l/4
CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施,是CBD功能中必不可少的,也有利
于聚集人气。当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域,商业功能比例应控制在一定
范围内,比例过高,CBD成了商业中心,而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段
差异,具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。

(3)公共设施量力而行
为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能,CBD必须首先建立便捷的市政交通设施,设立通
信枢纽中心、资讯中心,以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务,促使金融、贸易、通信
和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等,
也是吸引投资的重要途径。比较而言,公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD
等级的重要体现,其建设总量在CBD中所占比例,应视地方政府的财政实力和社会需求而定。

(4)居住小于1/3
在保证CBD其他功能使用的前提下,合理安排一定比例的住宅、公寓等用地,既缓解CBD
上下班交通的通勤压力,也增加CBD夜间的生活气息。根据居住规模, 需要配套幼儿园、
学校或文体、卫生等设施,也需占有一定量的土地。因此,要合理确定居住规模。

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2、空间布局规划
2.1 CBD区位影响因素
(1) 与城市总体格局相协调
CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分, CBD区位首选是城市中心地区。

在商务空间发展的初级阶段,中心区可开发用地充足,新的商务项目首先会考虑进入功能
相近的公共设施集中地,或者与之紧邻发展。

在城市经济稳步增长阶段,规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局,逐步扩大、提
高功能强度和聚集水平。

随着中心区可建设用地减少,商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。

(2) 交通便捷
交通便利是商业及各种经营活动的基本条件,城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来
的。

(3) 可开发用地的分布与开发潜力
必须有足够多的且相对集中的可开发用地,以使CBD获得可持续的发展,达到应有的规
模效应。

(4) 其他环境因素
大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用;
铁路站区及线路、低质量住宅与丁业混合区通常也会产生相互排斥作用;
城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力;
良好的周边环境将有利于CBD的有序发展,体现城市形象与视觉景观特色。

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2.1 CBD布局模式
(1) 核心布局
成因:
核心集中结构是CBD经常表现出的布局方式,是以向心力驱动为主的商务集聚化发展阶
段的空间布局模式。

城市地形平坦、道路规划严整、办公建筑高层化,这些因素导致CBD商务空间达到最高
程度的核心集中。

模式:
以已形成的地价峰值地区为核心,以十字轴或同心圆形态,加上环形道路与放射形道路作
为基本骨架,进行“圈层式”分层扩展,也是我国商务空间增长的典型模式。

优点:
CBD各方向的发展机会均等、紧凑度高、边界明确、定型性好,CBD中心地位突出,可
能获得较高的集聚效益。

缺点:
导致空问密度最高点和交通流量最高点向同一点汇聚,非常不利于道路交通的车流组织;
中心集聚使各项设施承受很大的压力;
CBD空间结构过分突出现有的商务核心,容易造成城市功能的过分集中,而其他地区商
务相对分散,不利于新CBD的迅速形成。

CBD规划策划重点分析研究
典型案例:大连中山广场
CBD俄国人规划的星形路网结构决定了大连CBD的基本布局形态。商务空间以中山广场
和友好广场为核心,向周边放射状生长,逐渐形成2.6 k㎡的CBD范围。

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CBD规划策划重点分析研究
(2) 轴线布局
成因:交通沿线具有潜在的高经济性所决定的,同时CBD两侧可能受地形地物的限制,
增长过程中主要沿着交通体系的主要轴线方向成带状发展的形式。

特点:轴线布局以现代化交通手段为物质条件,通过建立大容量交通线路如地铁、轻轨来
帮助CBD扩展,它能够缓解成块扩大市区引起的拥挤的矛盾和压力;此外沿轴线布局是解决
CBD新区与中心城区交通联系的有效方式之一。为达到城市空间调整和历史文化风貌保护的
需要,以城市设计为依托,沿城市主要开发轴做轴向延伸,不但含有城市空间上的卓越价值,
而且对轴线的强化,本身也加强了新区位的吸引力和凝聚力。

典型案例:深圳福田CBD
CBD中轴线由南北呼应的两片生态公园和轴线绿地组成,中间点缀系列主题公园,两侧
则以商务空间围绕,未来将发展成为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游等商务办公
的中心(见图)。

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