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长沙湖南环保科技产业园地产项目前期策划报告(78页).rar

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更新时间:2018/10/6(发布于湖南)

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文本描述
湘诚新城小区项目开发策略思路沟通案长沙湖南环保科技产业园项目前期策划
德思勤·长沙
2011年5月
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版权声明 Copyright; All rights Reserved
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真诚感谢贵司的信任,邀请我司参与贵司湖南环保科技产业园项目的前期定位工作,在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢!
这是一次双方沟通和了解,本次汇报未尽全面,主要基于我司对于贵司项目的理解和市场认知,共同探讨项目定位及开发策略的问题,从战略层面来解决项目开发,希望通过沟通,能给贵司带来专业上的支持!
我们希望通过此次沟通成为双方合作的基础。

湖南德思勤房地产投资顾问有限公司
2011年5月
前言
由于近期国家对房地产的调控政策频繁出台,市场观望态度持续,总体呈现量跌价稳的态势。本项目开发不仅要实现在政策和市场上的突围,更要取得现金回流和销售利润的突破。本提案将从项目开发战略层面出发,为集中解决这一核心问题对项目定位、产品开发策略作出深入的解析。

为节省宝贵的时间,本提案内容只抓重点、难点,重在策略,希望能对本项目定位开发有所启发。

从三个问题谈起!
一,如何看待当前的形势,对项目有哪些借鉴?
宏观政策层面、城市宏观发展如何,项目区域发展如何,区域的发展对房地产发展产生了哪些影响。项目地块区域未来发展如何研判,以及对本项目将产生哪些影响?
关键词:新政解读、新南城板块、红星商圈、
环保科技产业园
项目位于一个目前相对不成熟区域,属高容积率中等规模楼盘,高容积率决定了地块必须集约用地开发高层,开发成本不低,一定程度上提高置业门槛,而地块价值度目前不高,区域人群购买力有限,如何看待这一矛盾。

二、如何看待不成熟区域与高容积率产品之间的矛盾?
关键词: 项目属性界定、 高容积率、 价值重新审视
项目总体量中等,且商业比重过大,从表面上看无明显的特点及优势。这样的一个项目该如何定位(形象定位、产品定位、客群定位),如何让客户快速认知项目,并从认知到偏爱项目。如何制定科学的开发策略,把握有利入市时机,最终实现现金回流与销售利润的最大化?
三、 项目整盘如何定位?
关键词:SWOT分析、案例分析、方向研判、开发策略
带着这些主要问题,
我们作深入的分析和思考。

项目环境解读
1、楼市新政核心阐述
2010.9.29中央政府在银行信贷、土地增值税、保障性住房建设等多方面再下调控重手,主要涵盖限购、信贷、税收、供给、监管等方面,从多方面调控房价。

2011.1.26国务院出台“新国八条”,进一步强化对房产市场的调控。

2011.3.4长沙出台了本地特色的限购细则,3.31又出台了限涨目标。

2011.3.22,国家发改委再发布《商品房销售明码标价规定》,要求5月1日起实行一房一标价。

近期中央和地方政府为遏制房价过快上涨,政策出台频率和严厉程度视为历史之最,对2011年及今后房地产发展形势平添了许多不确定因素,近期核心新政有以下几条:
1、首套: 自住房且套型建筑面积90㎡以上的家庭,首付款不低于30%。

2、二套:首付款不得低于60%,利率不得低于基准利率的1.1倍。

3、三套:商业银行可根据风险状况,暂停发放贷款。

4、外地购房:在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭,不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。

启示:政策发布之频繁表明政府对房地产市场调控的决心很强,但这并不是说政府要扼杀行业,而更多的是为了促进行业长期健康发展。德思勤的市场观点是:短期冷静、抑投宽刚、总体平稳发展。

这套政策“组合拳”包括:差别化房贷、契税调整、市场监管、限购令、开发企业监管、一房一价,总体剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性,对长沙来说,虽然长沙房价并不高,但其他大城市的房价上涨受到制约会对长沙房地产消费者造成降价预期,再加上支撑房地产的主力——投资性购房需求的衰减,将对长沙房地产项目的销售速度带来严重挑战,对溢价利润带来严重侵蚀,我们必须提前应对。出于国人对不动产的偏爱,风险相对较低的中小户型、临街商铺面临市场形式相对较好。

2、楼市新政重点解读
启示:就全国而言,一线城市价格以及成交量均急剧下降,而二、三线城市则继续上演最后的疯狂;就长沙而言,短期进入相持阶段、价格坚挺,但未来几个月商品房成交量势必呈下滑的趋势,房价的走势取决于政策的执行力度。为了更好的应对政策和市场的变动,开发商除了观望、等待时机,更应该练好内功,将产品做精做好;另外中小户型的选择、商业地产的开发博得开发商的青睐。

政策解读: