而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰。

客户群变化之一：
投资性需求将持续下降，而商务性自住需求将持续上升
面临国家宏观调控，持续低迷的市场，
让我们重新注意到的市场机会点。

在宏观调控之前，上海高档楼盘（12000元以上）的消费群主要集中在非上海籍客户，浦东尤其是泛陆家嘴地区，这一现象尤其突出。如陆家嘴板块的盛大金磐一期（90％为外地和境外客户）、联洋板块的盛世年华（50％为外地和境外客户）、世纪公园的浦东世纪花园二期（60％为外地和境外客户）、杨东板块的上海绿城一二期（80％为外地和境外客户）。宏观调控之后，投资性购房特别是来自江浙的客户明显减少，而目前市场主要依靠境外客户、上海本地客户或者部分前期投资获利的投资性客户消化。

客户群变化之二：
境外客户增量的现象值得关注
2005年上半年，外国人新办就业证人数为9071人，同比增长三成。新来上海工作的外国人主要来自日本、美国、韩国、新加坡及德国等国。目前实际在上海工作的外籍人士超过4万人，浦东容纳了绝大部分。在未来的三年内，上海写字楼总量将从300万平米增加到670万平米，增加地点主要在浦东，所以外籍人士数量的增长也相应体现在陆家嘴辐射带。

2004年下半年起，上海浦东市场主流的三房的销售率逐渐下降，而两房和四房的需求明显加快，较典型的案例是盛世年华、陆家嘴中央公寓和上海绿城三期，这些项目的销售速度都要快于周边楼盘。而这背后说明消费者购房更加理性。

客户群变化之三：
户型需求逐步理性，两房和四房的需求增加的变化，说明客户潜在的流变现象
（1）境外客户是目前市场较为持久和坚挺的消费群，这是由于上海在亚洲的经济中心的地位所决定，而且在未来2－3年这样趋势依然明显。

（2）所谓理性购房的特征，关键在于面积和总价的控制，在未来2－3年这样趋势更加明显。

（3）避免板块之间的剧烈竞争，关键在于个性鲜明的产品定位，万里板块的惨烈竞争就是很好的案例。

浦东大道沿线住宅楼盘分析
浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道，沿线有三四十条公交线路。故车流量和人流量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。其路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。

一．住宅市场分析
源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主，高档美观，近来出现较多的酒店式公寓项目。这里的酒店式公寓，拥有两方面独特的优势，一方面靠近陆家嘴办公区，充分体现了酒店式公寓的特点；另一方面，在黄浦江边，可以拥有黄浦江景观，是酒店式公寓的主要卖点。这一段酒店式公寓的房价在20000－40000元/平方米。

目前主要有以下楼盘：
【海悦苑】精装修酒店式公寓。小区位于浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。31层高层，是度身定做的酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功能完整。现价格约为25000-38000元/平方米左右。

【万源晶典】由1幢全装修酒店式公寓组成，共510套。楼盘位于东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室32－62平方米。

A级路段
源深路以东到罗山路路段，因为在罗山路高架西侧，所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内”区域，仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。沿线上海滩花园洋房由于其低密度与高绿化率，均价已经涨至2.46万元／平方米。

目前主要有以下楼盘：
【名门滨江苑】精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。楼盘位于浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。现二手房房价为约15800-19000元/平方米。

【山水国际】房源以130-150平方米的三房为主，另有部分110平方米的二房。05.3月开盘，高层16000元/平方米、小高层15000元/平方米。

【上海滩花园洋房】小区以中心城区难得一见的低密度住宅入市，0.98的超低容积率，是陆家嘴内绝无仅有的，也是最低的，它的出现，填补了浦东陆家嘴地区大规模低密度住宅空缺的历史。

B级路段
罗山路至金桥路路段，这一路段属于浦东大道B级路段的延伸，同时借助杨浦大桥的影响，成为一个中低档的聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。公交线路由源深路的四十条减为二十几条，也说明了本路段与A级路段的地级差异。该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，现均已售完。

C级路段
（1）以此为分析，本案位于Ｂ级路段，目前销售型的高级公寓、酒店式房源较多，并形成继Ａ级路段后又一酒店式公寓的集中区，本区域既邻近小陆家嘴的繁华核心，拥有江景自然观景，又具有较好的生活配套设施。

（2）沿浦东大道一线已经面临多个楼盘的竞争，同时还面临同质板块的竞争。较好的做法是避开浦东大道板块，而趋向滨江板块，可单独塑造一个“北滨江板块”。