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房地产开发的业务实质在于资金-产品-资金增值的高效生产过程，资金链的增值是房地产开发的实质性业务内容。鲁商广场作为城市综合体，拥有商业、写字楼、住宅、酒店、公寓等多种物业，其变现途径有三：实际运营回现、资本市场回现、房地产二级市场回现。
鲁商集团横跨商业零售、房地产开发、酒店管理、生产、投资等多个领域，拥有多家上市公司，商业运营、资本市场变现融资的力量极强。因此，燕儿岛项目需要的就是合作伙伴在房地产二级市场的配合。
作为一家以房地产二级市场营销执行为核心业务专长的专业房地产顾问机构，合富辉煌习惯从二级市场操作的视角看待工作。充分服务开发商的财务目标，在实现物业价值最大化实现的前提下，保障足量的实现现金回笼，就是合富辉煌对本案的核心思考。
第一篇市场研究
大势
形势
市情
市场
大
势
宏观环境研究
中国经济复兴带动下的东亚经济崛起，极大地改变了世界经济格局，东亚在世界经济版图中的地位已经接近北美。
无论日本还是中国，乃至东南亚的现代化进程中，都没有照搬西方的发展模式，而是走上了一条与西方有所不同的道路，打破了现代化即西化的神话。
东亚的崛起深刻的影响了东亚各国民众的文化和心理，以欧美为重的文化意识在不知不觉中让位于民族自信和文化自豪。东亚的复兴，标志着东亚正在以自己久远的历史为根基，成为话语主体并开始拥有自己的话语文本；标志着西方主宰世界，非西方文明一直充当西方殖主义之下的历史客体的情形正在从根本上发生变化 。
东方来风，起于青萍之末，但必将以飘忽淜滂，激飓熛怒之势席卷世界。
第一篇市场研究
大势
形势市情
市场形势
宏观经济研究
从中长期经济走势研判，中国经济在2009年上半年已经触底。接下来必然是经济回暖，并在一段时间之后步入上升通道。
结合长期数据分析，房地产与经济基本面之间具有较强的互动性和现行性。
鉴于房地产目前正处于上升通道中，有望结束本轮调整后继续保持整体上升态势。本案的物业价值实现有了较好的外围环境。
第一篇市场研究
大势
形势
市情
市场
城市空间发展
城市经济发展
CBD空间研究
核心商圈研究
酒店业研究
情
市
城市印象
——中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市。
——青岛为半岛城市群龙头城市、区域性国际航运中心、全国15个副省级城市之一、首批14个沿海开放城市之一和8个国际会议城市之一。
——青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。
——青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。
青岛城市空间发展
依托商贸及临港工业形成带状城市格局
青岛城市的形成源于1897年，德国看重青岛绝好的良港，投巨资建设世界级深水不冻大港，从而确立了青岛国际级港口的地位，城市依托港口开始发展。
1981年青岛市被国务院确定为全国经济中心城市之一，随后又被确定为14个沿海开放城市之一，城市发展格局进一步沿胶济铁路拓展，形成北、中、南三组团。
1980年
1992年，青岛市做出了“东部开发及行政中心东移”的战略部署，政务中心开始移出主城，使青岛城市发展的进入了新的发展平台。
1995年，新的“青岛市城市总体规划”，提出“一湾两翼”的城市和产业布局发展思路，产业进一步往李沧等内陆扩展。
2001年，青岛市“挺进西海岸，构建新的经济发展重心”的战略随之实施，开发区开始了承接青岛工业转型的历史重任。
城市发展突破带状模式，工业逐渐转移出主城
东扩
西进
北上
区际产业转移受压力及拉力双重影响
一方面，发达区域随着产业的集聚、经济的发展，将必然出现土地、劳动力等成本攀升、市场饱和、投资回报率下降等趋势。这种趋势会使一些产业或产品的竞争优势逐渐丧失，这种趋势．最终会形成区域产业结构调整的巨大压力。
另一方面，欠发达区域刚往往由于基本发展条件已经具备、要素价格低廉、市场广阔、投资回报率较高以及政策性优惠等诸多因素，这些优势使得欠发达区域具有吸引产业转移的某种经济“拉力”。
内部压力
区域经济发展水平的差异决定了区域间要素价格的差异．这种差异正是推动产业空间转移的最基本诱因。
外部拉力
第二产业将逐渐退出主城，服务业发展带来新一轮城市空间演变
主城原有产业尤其是第二产业受内部压力及外部拉力双重影响将慢慢退出，而逐步向环胶州湾空间发展。
以香港、上海为例的国际港口城市发展经验表明，随着经济的发展，第二产业转移出城市，其消费中心、商务和高端服务业中心地位不断强化，同时新一轮的城市空间发展主轴也将沿商务带和零售核心商圈展开。
香港
深圳
东莞
上海
昆山
产业转移
产业转移
小结
青岛主城区正在经历以工业为主导向消费、现代服务业推动为主导的历史性转变。
在这种大的历史背景下，商务要素和消费要素，将取代传统上工业生产要素成为城市发展的助推器。新的城市空间和功能将沿商务要素和消费要素轴线展开。
