中辰地产项目户外广告位开发规划报告 编制单位：合肥市凡人广告装饰有限公司 编制时间：2012年11月15日 公 司 简 介 公司创立于2001年，主营项目由户外广告发布、大型城市综合体、户外广告位开发，楼宇外观包装亮化设计制作等组成，近年来随着公司业务延伸，目前已涉及地产项目市场调研，定位，运营管理、销售代理及营销策划等层面。形成了针对政府、企业、媒体等不同行业，不同规模、不同应用的针对性解决方案。 亲切、开放、严谨的公司文化和科学规范的管理，凝聚着大量的优秀人才。公司拥有由优秀的职业经理人组成的管理团队和资深执行团队，他们在项目开发、推广和维护方面默契合作，深刻理解“以客户为中心”的含义，将“服务”贯穿于公司运作和管理的每一个细节，赢得客户广泛的信任和支持。 我们服务的滨湖世纪城，蓝鼎地产、华孚集团、万孚置业、新都会广场等项目得到了客户一致好评。 将继续努力探寻广告领域，与客户携手共同谱写辉煌的一页。 项目背景 安徽中辰投资集团，是安徽民企50强，是一家从事多元化经营的高科技企业集团。 拥有9个独立控股或全资子公司和占地330亩的万联科技工业园。形成了以工业生产为基础、房地产开发为重点、水务建设为亮点，环保科技研发服务业，IT等多元化发展的大型民营企业。 已开发房地产项目：中辰酒店、中辰港澳广场、池州和繁昌项目等。 户外广告位规划的目的及原则 广告位规划的目的： 营造整体商业氛围，以区别与其它地产项目； 对外立面进行装饰包装与项目文化的建筑相得益彰； 服务于优质品牌，是商业地产重要的一种盈利方式； 广告位规划的总体原则： 必须紧密围绕项目产品设计，塑造时尚、个性、现代化的商业氛围； 紧密结合区域人流动线，建筑外形特征，视觉传达特点，规划高品质的稀缺性广告资源 广告位规划建设的方式： 先建后租：先行建设，营造整体商业氛围及形象，为商户成功经营的景象树立投资信心 先租后建：选址、规划、租金确定之后，开工之前先签订协议，再投入建设。为将来广告所需自留区域，以资源与利益结合作为基础，同时利益最大化又保证风险最小化。 他租他建：承包经营管理。 开发的意义及必要性 每当某个城市综合体或楼盘的项目建成，一般往往会注重销售、招商、运营及推广，很少会注重开发其附加值，如：广告位。这个被遗忘的角落，实际开发起来的经济效益，社会效益往往会出乎人的预料，可是我们从一两个项目很难看出来它的经济效益，例如：中辰地产旗下众多项目，若把其附加值得以合理规划及开发，其经济效益从短期到长远都将是一个可观的数字。 利用项目现有的资源进行开发可以实现以下意义 开发成本低； 行政审批容易； 可以和招商及运营形成互动； 提升项目整体形象； 吸引眼球提高注目率； 使项目经济效益最大化； 综上所述我们有必要把项目现有资源开发出来加以利用，使我们的投入得到最大化的回报。 现有项目位置分析 通过我公司对项目进行实地调查摸底，对贵公司所开发的商业项目进行了从地理位置到其附加值进行了深度分析，得出以下结论： 通过实地调研，对贵公司旗下的项目附加值进行分类，大致分为以下几类： 第一类：最具有开发的项目 金寨路假日酒店项目 金寨路假日酒店对面项目 包河大道与大连路项目 阜阳北路与时雨路项目 第二类：开发价值不高但具有潜力的项目 港澳广场项目 第三类：开发价值较低的项目 住宅项目 项目广告位推广分析 户外广告位开发的经济效益分析 金寨路假日酒店：整合后的收益第一年80万，第二年增幅20%计96万，第三年增幅10%计105.6万，远期我们可以达到130万元/年； 金寨路假日酒店对面未开发项目，若我公司在项目前期介入，其附加值会越高，预估资源每年收益在200万左右； 包河大道与大连路口项目：若我公司在项目前期介入，预估每年收益在150万元左右。 阜阳北路项目：因项目已建好，可开发位置有限，因我公司前期无介入，导致很多资源无法得到合理开发，若后期经我公司整合，可实现每年收益预估在50万—80万之间； 港澳广场项目：户外资源很多，但因地理位置，商圈未成熟，影响力不强等原因。同时若能将LED大屏幕移到路边，预估每年的收益10万—50万元/年。 综上所述，因项目前期规划设计的原因，导致好多户外设计不合理，从而导致后期改造的资源浪费； 成功案例分析 合肥华孚城隍庙商业广场位于蒙城北路与北二环交汇处，商业建筑面积约7万方，前期定位为安徽最大的家纺交易中心，经过2年的运营，发现公司亏损严重，商户流失率大，人流量不大，面临瘫痪的局面；我公司介入之后，发现前期定位不合理，随后对市场进行深度调研分析，最后推翻了前期定位，重新定位为综合性大型商场，通过我公司进行的一系列整合，及调整，并组织二次招商，以及对楼层业态、人线分流进行合理规划，使华孚城隍庙起死回生，由原来年租金，一千多万迅速提升到二千多万，由原满铺率30%，提升到85%。今年要更是达到95%，并且商户的质量逐步提高，客户流失率逐渐减少，人气越来越旺： 首先从商业运营方面分析：