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合富辉煌湖南长沙时代倾城项目营销策略研究报告(256页).rar

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更新时间:2018/10/3(发布于湖南)

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文本描述
报告导图:
策略篇
营销篇
市场篇
项目篇 2 项目梳理与理解
面临的市场与竞争环境
营销策略及解决思路
项目营销执行
项目营销发展定位 定位篇35
宏观市场环境
区域市场环境
项目竞争项目(毛坯)
精装市场分析
1 面临的市场环境与竞争
Contents长沙房地产开发情况
施工面积快速增加,未来市场供应量巨大,竞争形势异常严峻
2010年长沙全市施工面积高达6687.29万㎡,同比增长8.41%,而竣工面积却仅为1392.55万方,未
来市场还将会有大批货量集中上市
按照通常在未来3年左右开发完毕进行测算,则每年市场供应量将达2200万平方米左右
数据来源:长沙市房地产研究中心1500
3000
4500
6000
7500
长沙近几年房地产供求关系
单位:万㎡
2001200220032004200520062007200820092010
施工面积634.01833.941106.321162.41913.572411.9431004225.36168.626687.29
竣工面积214.99332.12443.24591.9515.16547.09530750.61314.711392.55
新开工面积779.541050.4811001391.91770.12302.41供求关系
一季度市场供求关系仍处于合理范畴内
2010年,长沙内五区新建纯商品房批售量为1348.99万方,同比增长
53.3%;其中住宅1217.68万方,同比增长57.67%
2011年第一季度长沙内五区新建纯商品房批售量为177.2万方,同比减
少25.64%;其中住宅164.59万方,同比减少21.12%。2010年,长沙内五区新建纯商品房网签销量为1620.73万方,同比
增长47.23%;其中住宅1482.35万方,同比增长45.6%
2011年第一季度长沙内五区新建商品房网签销量为352.37万方,同
比减少0.58%;其中住宅309.54万方,同比减少4.14%
2011一季度长沙内五区销售量环比增长,市场表现平稳
4·17新

新国八条2010年,内五区住宅供求主力以60-120㎡中小户型为主,刚需是市场主需
2011年1月,由于受“4·17”新政以及新国八条政策影响,市场结构发生明
显变化,60㎡以下小户型供应量大幅缩水,而60-90㎡紧凑型户型一跃成为
当前市场绝对主力
2011年1月内五区住宅户型供销结构
2010年内五区住宅户型供销结构
中小户型是市场供求主力结构
市场供求结构关系11年1季商品房均价突破6500/㎡,住宅均价突破6000/㎡
2010年,长沙内五区新建纯商品房网签均价为5456元/㎡,同比增长
25.22%。其中,住宅5230元/㎡,同比增长26.9%
2011年第一季度长沙内五区新建纯商品房网签均价为6541元/㎡;其中
住宅均价突破6000元/㎡
成交价格分析销售结构分析
市场以刚性需求为主,首置是各区间需求成交主力
图1 2010年上半年新房购房目的调查 图2 2010年上半年新房购房者置业套数比例
数据来源:长沙房地局信息网
从购房特征的统计中可以看出,首次置业占近七成。以自住为购房目的的达到
62%
而真正属于三次及以上置业次数的客户仅为12%,因此,新政中关于三套房贷全
面暂停的措施,并不会对长沙整体楼市产生太大影响
首付比例提高并不足以阻挡刚需客户购房长沙2010年房地产供求结构
4500-5000元/㎡、以及5500元/㎡以上价格段成为销售的主力区间,
市场上高档楼盘销售情况相对良好
2010年内五区新建商品住宅户型销售价位分析