宏观背景—2011年国内GDP累计增9.2%，国民经济继续保持平稳较
快发展
初步测算，2011年国内生产总值471564亿元，同比增长9.2%。分季度看，一季度同
比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%，GDP增长速
度持续回落。

中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，
也带来了通胀压力。

国内GDP增速（2006年—2011年）
12.7%
14.2%
9.6%9.2%
10.3%
9.2%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
2006年2007年2008年2009年2010年2011年

政策环境—历年政策梳理

开发商付全款方可领土地使用证；提高贷
款利率；多套房贷提高首付与利率；年内9
次上调存款准备金率；
2008年
8月前，多次上调存款准备金率及贷款利率；9月后，
连续第五次降低利率、四次降低存款准备金率；首次
购买90平方米住房契税下调到1%；首次购买贷款利率
为贷款基准利率的0.7倍，首付20%;温家宝主持研究部
署促进房地产市场健康发展的政策措施
2009年
2010年
2011年
09年购买首套房可享受首付两成和房贷7折利率,二手房营业
税减免期从5年缩为2年,土地出让金可以分期付款等刺激型政
策引擎.
控制住房供应结构、稳定房
价、抑制过热的投机与投资.
金融风暴遭遇政策紧缩，房地产
行业告急,9月后政策逐步放宽。

保增长，实施积极的财政政
策和适度宽松的货币政策。

市场快速升温，更加严厉的政
策出台，遏制房价上涨势头
政策未见成效，成交量价双涨，
巩固已有政策，遏制房价上涨。

首套首付提高至30%，二套房首付提高到50%。商业贷款三套停
贷，两次加息，6次上调存款准备金率，限购，加大对土地的监管。

二套房首付提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，长沙
限购，商品房一房一价，公积金贷款三套停贷，存款准备金率6次
上调，1次下调，三次提高存贷款基准利率。

07年9月二套房贷政策出台后，房地产形势已经开始逐渐转冷，08年9月份后，政策开始逐渐放松，
因此09年楼市一路高涨，直至10年调控力度加大，但是楼市依然火爆，成交量价双涨，11年开始对
政策加以巩固，楼市拐点再次出现。

宏观背景总结宏观背景总结
宏观经济方面：一方面，在结束了货币放松政策之后，2012年1月
CPI出现缓慢回升；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周
期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍
然存在。

政策层面：2011年政策针对之前已有政策进行巩固，继续从严，
效果已在全国初步显现。

PART1
宏观市场
商品房市场及后市预测
整体区域市场
别墅市场分析
区域高层市场分析
市场分析

全国市场——2012年1月，逾8成城市楼市成交量环比下跌，平均跌
幅为11.62%。

中指监测的40个城市中，超过八成的城市成交面积环比下降，13个城市跌幅超过了50%其中天津跌幅最
大，达78.78%，其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、上海等一线重点城市也有不
同程度的下降，受春节及调控政策双重影响，多城市1月成交达近年最低值。

成交价格上来看，2012年1月9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%，重点城市
中，3城市出现下跌，杭州环比降幅达26.89%，3城市均价环比上升，广州涨幅最大，达11.96%。