目录 北京写字楼市场分析1 （一）供应分析..... 1 （二）租赁分析..... 1 上海写字楼市场分析4 （一）供应分析..... 4 （二）成交情况..... 4 （三）租赁市场..... 5 成都写字楼市场分析7 武汉写字楼市场分析8 大连写字楼市场分析9 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 1 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 北京写字楼市场分析 （一）供应分析 2013年第3季度，位于燕莎区域的新项目润世中心I期入市，该项目由内资 开发商中联润世（北京）投资有限公司开发，系燕莎区域过去两年来首个可租赁 供，为北京写字楼市场带来4.9万平方米的可租赁空间。至此，全市甲级写字楼 市场的总存量达到近680万平方米。 （二）租赁分析 3季度，共计1.8万平方米可租赁面积退回租赁市场，这主要是由于部分企 业迫于租金压力或缩减现有办公面积或选择搬迁至乙级写字楼所致。由于供应面 积和可租赁面积有限，本季度，全市甲级写字楼的吸纳量为15.7万平方米，仅 为去年同期的45.0%。需求的主要驱动力为来自IT、电子、金融和专业服务等行 业的客户。 本季度，位于核心商圈的部分租户租约到期，业主面对放缓的需求继续提供 租金让步。同时，受新入市项目较低租金的影响，北京甲级写字楼租金连续第二 个季度下跌至9.8元/平方米〃天，租金指数为175.2，环比下降0.6个点，同比 去年同期上涨1.2个点。空臵率方面，由于新入市项目出租率相对较低，加之全 市约三分之一写字楼出租率出现小幅下降，导致全市整体空臵率环比增长0.7个 百分点至1.95%。尽管如此，北京甲级写字楼空臵率仍系一线城市最低值，全市 逾八成甲级写字楼项目出租率超过95%。 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 2 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 分商圈而言，2013年3季度所监测的热点区域中，东长安街商圈租金变化 幅度最大，环比下降2.5%至11.1元/平方米〃天，主要是由于个别项目可租赁面 积位于较低楼层，从而拉低了整个商圈的租金水平。此外，CBD商圈本季度由 于业主为租户提供租金优惠及更长的免租期，使得商圈平均租金小幅下降0.7个 百分点至12.8元/平方米〃天，空臵率也因部分租户租约到期而小幅上涨上涨0.57 个百分点至2.44%。相反，本季度金融街区域租金继续环比攀升1.6%至13.2元/ 平方米〃天，仍为全市最高租金水平。同时在有限的新增供给水平下，区域内空 臵率下降至0.56%。这主要是由于该区域内资金融企业的稳健扩张及有限的可租 赁面积所致。其他核心商圈租金仍保持稳定，空臵率依然维持在较低水平。 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 3 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 本季度，北京写字楼投资市场共成交3宗整售交易，总成交面积120,988平 方米，总成交金额达59.74亿元。7月，太平人寿以总价18.8亿元向中银国际证 券有限责任公司购买京汇大厦，建筑面积40,988平方米；8月初，太平人寿又以 总价35.85亿元，向金融街控股收购广安中心B地块5号楼西侧部分写字楼，项 目地上建筑面积约70,000平方米；另外，8月14日，恒泰证券以总价5.09亿元 向金融街控股购买广安中心B地块4号楼东侧5个办公楼层，总建筑面积约 10,000平方米。 本季度内，北京写字楼租赁市场中，包括新租、续租在内的代表性成交有： 新浪续租理想国际大厦，承租8,000平方米；威睿在融科资讯中心续租并扩张， 承租7,160平方米；汽车之家续租中国电子大厦B座，承租7,000平方米；北龙 中网科技有限责任公司迁至中海广场，承租5,000平方米；信诚人寿续租新东安 广场，承租5,000平方米；得利满迁至泰康金融中心，承租4,500平方米；葛兰 素史克中国公司续租远洋国际中心，承租4,065平方米。 第4季度，预计北京甲级写字楼整体市场依旧会维持目前的稳定状态。下季 度将有三个项目正式交付使用，为市场新增约17.6万平方米的可最租赁面积。 虽然新增供应有限，但未来需求放缓，租金上涨可能性不大，下季度将继续保持 稳定。 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 4 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 上海写字楼市场分析 （一）供应分析 2013年第3季度，上海市GDP同比增长7.7%，增速低于去年同期。然而， 第三产业的增长加快，同比增长9.6%。经济层面的积极信号也带动了写字楼市 场的活跃。其中，陆家嘴世纪金融广场五座、静安家里中心三号楼分别为浦东区 及静安区提供了新增供应，此外，位于长宁区的国际贸易中心完成了7层楼宇由 公寓用途转为办公用途的改造，也为上海的写字楼物业市场带来了新增供应。由 于新设和扩租压力较大，而且新增供应有限，本季度全市平均空臵率环比微幅下 调0.32个百分点至7.88%。 2013年第4季度，预计商务核心区竣工的两个项目将会为本市甲级写字楼 增添约40万平方米的新增供给。尽管3季度经济面出现的积极信号会对办公楼 需求有提振作用，但短期内市场新增需求出现明显改善的可能性不大，预计空臵 率仍将在一定范围内小幅上升。 （二）成交情况 2013年第3季度，上海写字楼市场依旧活跃，延续了自今年以来的火热趋 势。一方面，本季度销售型甲级办公楼大部分成交量来自非中央商务区市场，从 2013年年初至今，非中央商务区新增供应量较去年同期出现显著增加，持续增 加的供应量加剧了非中央商务区市场内项目间的竞争，为提高销售速度，最近两 个季度内开盘项目的售价都相对平稳；另一方面，由于中央商务区域内的销售型 甲级办公楼自2012年以来缺乏新开盘项目，而且来自金融机构的需求持续旺盛， 因此本季度中央商务区内销售型甲级办公楼表现良好，成交价格环比上升2.5％。 数据显示，2013年第3季度，上海写字楼成交共计6969套，成交面积约74 万平方米，创2012年以来季度成交量新高。其中，普陀区以成交15.57万平方 米位列区县成交面积之首，嘉定区和杨浦区分别以15.11万平方米和12.98万平 方米紧随其后。其中3季度整售交易的成功案例有，基汇资本以总价约16.7亿 元人民币购得上海浦汇大厦。 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 5 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 （三）租赁市场 受中国（上海）自由贸易试验区获批并启动运作，以及国内经济环境逐步回 暖的影响，2013年第3季度上海写字楼租赁市场表现较为积极，此前保持观望 态度的公司在此季度信心有所恢复，开始将扩张计划重新放上议事日程。虽然甲 级写字楼市场平均租金已从今年年初开始连续三个季度出现小幅下跌，但租金水 平基本保持平稳。本季度上海甲级写字楼租金微调至8.58元/平方米·天，租金指 数为128.4，同比下降1.2个点，环比则微幅下降2.3个点。 本季度上海写字楼市场继续呈现去中心化趋势，非核心商圈写字楼租赁表现 依旧强劲，有租户继续从黄浦等传统中央商务区搬去相邻但更便宜的闸北、虹口 和杨浦等区域，但非核心商圈写字楼市场的充沛的供应仍将使市场维持在对租户 有利的轨道上，短期内市场需求新增和租金水平出现明显改善的可能性不大。而 在核心商圈办公楼，一些即将竣工的高品质项目的预租活动也加剧了现有项目的 竞争，一些业主为保留优质企业租户，愿意在租金方面给予更多的谈判空间，因 此核心商圈写字楼租金水平有所下降。 分区域来看，本季度只有浦东区及静安区租金水平呈现下降态势，分别下降 3.5%和0.5%，而徐汇、闸北、长宁、黄埔四区租金方面均有所上升，其中徐汇 区涨幅最大，环比上升1.0%，其余三区分别上升0.9%、0.7%、和0.3%。 空臵率方面，本季度只有闸北区和黄埔区空臵率变化呈现上升趋势，分别上 升4.43%和0.23%，而虹口、静安、长宁、浦东、徐汇五区空臵率均有所下降， 仁达资讯——五大城市2013年第3季度写字楼市场分析报告 第 6 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 环比分别下降7.28%、7.1%、0.51%、0.41%、0.03%。与上季度相比，总体空臵 率呈现微幅下调趋势。本季度来自金融领域，尤其内资金融企业、专业服务业及 高新技术制造领域的租户表现较为活跃，此外，新增供应由于有较高的预租率也 使得本季度写字楼市场空臵率有所回落，但考虑全球经济增速放缓的影响，本市 整体空臵率在短期内仍将在此区位徘徊。 今年以来，上海甲级写字楼租赁市场需求一直保持平稳态势，虽然租金已连 续三个季度出现下滑，但整体下降幅度不大，租金水平依旧延续了今年平稳的租 金走势。其中，中央商务区甲级办公楼平均租金继续持平，非中央商务区甲级办 公楼市场需求较上季度有所上升。2013年4季度将有约40万平方米的甲级写字 楼陆续入市，其中近30万平方米的新增供应来自于非核心商务区，预计上海甲 级写字楼租金水平仍将继续保持稳定。