一切为了景观 ——大理洱海龙湾前期策划报告
谨呈：大通地产
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一切策划必须以客户目标为导向
目标
树立公司品牌
快速回笼资金
控制项目风险
市场分析
地块分析
战略定位
客户定位
产品规划
风格定位
配套及管理
报告思路
市场分析
国家经济的快速增长，人们对于旅游及旅游度假置业的需求都迅速增长
国内
深圳
上海
珠三角、长三
角、京津塘
中等规模
以上城市
洲际旅游开始出现
出现到周边国家旅游的热潮
旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺
开始出现旅游需求
发展特征
在度假地置业
在度假地投资、
置业
购买休闲度假产品
本地置业
置业特征
5000以上
3000－5000
1000－3000
300－1000
人均GDP
（美元）
减缓发展阶段
平稳发展阶段
快速发展阶段
启动阶段
发展阶段
世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游度假地置业
目前中国几个主要城市圈的人均GDP都在5000美元以上，中国旅游度假置业的需求从2000年前后起步，现已步入发展阶段；
中国房地产的全国性涨价现象，房地产成为新的投资品（不再是过去传统认识的消费品观念），加速了在异地置业、投资的热潮，使旅游度假产品成为新的置业热潮；
宏观背景
全国旅游业持续旺盛，增幅快于GDP增长，旅游的需求结构发生变化
2000-2005年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；
2007年全国旅游业总收入首次突破1万亿元 ；
从世界旅游业发展的历史规律看，一个国家人均GDP达到800美元-1000美元，国内旅游开始并较快形成规模，2007年我国人均GDP已达2456美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000美元以上 ；
富裕阶层的壮大，使得旅游消费处于一个转型阶段
2007年我国人均GDP达2456美元，部分发达地区已超过5000美元
消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上
中国富裕阶层迅速膨胀，处于消费转型的临界点，未来休闲度假市场的需求必定处于一个高速发展的阶段
宏观背景
旅游背景（国内旅游龙头三亚为例）：近十年，三亚的游客数量年均增长14.78%，从05年起，国际游客增长势头迅猛
游客数量分析1—总量
----10年间，三亚接待游客总量持续增长，年均增长率为14.78%
----03年受非典影响后，恢复迅速
游客数量分析2 –国际游客
----97年后，三亚国际游客数量以年均18.24%以上的速
度快速增长
-----03年的非典影响了当年全球的旅游业务，三亚
该年的国际游客也遭剧减
-----04年至今，三亚的国际游客数量高速提升
2007年接待境外过夜游客52.20万人次，
是1987年2.98万人次的17.52倍
2007年，三亚市旅游总收入80.11亿元，
相当于全市GDP的60%以上
受金融危机影响，2008年上半年，到访国际游客比去年同期增长了2.85%，接待量仍保持上升势头，但增幅趋小
为03年受非典影响所致
数据来源：三亚官方旅游网
宏观背景