Code of this report
营销细化安排
目标与困境
营销战略总纲
项目核心价值挖掘
第一阶段销售执行策略
营销核心问题认识
Code of this report|3
借助国际旅游岛热潮快速销售，突围竞争,实现快速
去货
年度
目标
首期
目标
年度推售计划约15万平方米建筑面积
实现销售比例超过90%
5月1日推出首期206套小院别墅
8月1日前实现85%以上销售
销售目标
Code of this report|4
投资过热的市场现状，为项目带来负面和正面的双向
影响
市场
现状
“国际旅游岛”概念受热炒，海南市场已从自住、投资二元性市场转变为投资主导型市场
投资过热之风险
市场供应量急剧增大
价格涨幅过大，价值透支严重
政策风险凸现，调控预期增加
投资型资金的稳定性差，当前经济回
升基础不稳，如有波动恐资金大量撤离
投资客比例过大造成经营风险，项目入
住率低、客户构成复杂，造成管理风险。

同时三级市场价格波动大，影响项目整
体形象，妨碍后期产品推售
投资过热带来的机会
“财富效应”带来客户集聚
投资客户对高单价、高总价接受能力强
客户更加高端化，利于产品形象打造
客户圈层更加集中，营销通达性增强
冷效应热效应
市场分析Code of this report|5
市场困境：海南各大开发商土地储量巨大，受市场
高价刺激，预计市场供应量将急剧增大
海南”地主”分布储备量代表楼盘近期动作
海航臵业遍布海南
18个市县
传接近200平方公里海航〃康乐园康乐园后续产品加快入市
中粮集团主要在三亚18.6平方公里亚龙湾〃公主郡——
中信集团主要在博鳌10.2平方公里博鳌〃千舟湾——
华润集团石梅湾
开发区
12平方公里石梅湾旗下石梅湾建设开发加速
鲁能集团海口19平方公里鲁能〃海蓝福源——
雅居乐陵水2万亩（约13平方公里）雅居乐〃清水湾——
下表：海南主要“地主”土地储备简表
市场分析
Code of this report|6
市场困境：价格涨幅过大，价值透支严重
海口〃荣域三亚〃国际公馆博鳌〃宝莲城
（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）
。。。

2010年1月，受“国际旅游岛”细则出台和传闻海南全岛停止土地出让双重利好刺激，海南各地房价
均出现“跳涨”
下表：海南三地代表性楼盘近期价格走势简图
市场分析
Code of this report|7
市场困境：市场乱象频出，触动政府敏感神经，
后续政策调控恐加大力度
政策方向调控措施出台可能性政策效果对海南市场影响
差异化的
房贷政策
严格二套房贷1.1倍利率可能性大抑制投资，平抑房价小
首付比例差异化调整近期可能性小抑制普通住房需求小
限制部分首套房7折利率部分银行已试行抑制普通住房需求小
税收政策地方税优惠取消可能性大占房价比例低，影响有
限
小
物业税出台可能性小牵涉面过广，可能极小小
增加供给加大土地出让力度
严查囤地、捂盘惜售
可能性高有望挤出存量土地和现
房供应，加大供应
供应量增加势必一
定程度打压价格
保障性住房建设加快保障型住房建设已开始执行解决底层住宅问题无
共建形式改造棚户区可能性高集合社会资金进行建设无
融资〃信贷限制土地市场融资和土地信贷可能性高开发商融资成本增加，
炒家资金成本增加
极大，可能导致热
钱撤离，房价急跌
资料来源：中国指数研究院《中国房地产政策盘点及展望》
市场分析