保利中环广场北区营销策划案 广州保利地产代理有限公司 目录 PartⅠ市场环境 PartⅡ项目回顾 PartⅢ营销推广 PartⅣ定价策略 PartⅤ公寓前期建议 Part1 市场环境 一、宏观形势—经济大势 世界经济形势从去年第四季度恶化态势十分明显，中国经济增速也明显降温，二者的正向相关关系得到充分证明。 受金融危机的影响，2009年世界经济形势不会乐观。外部经济环境的趋冷决定了2009年中国经济仍会非常困难。 一、宏观形势—政策演变 土地政策：加快土地开发，增加市场供应； 信贷政策：收缩房地产信贷，压制投资性需求，改变需求结构； 行业政策：加大保障性住房建设，改变市场供应结构。 货币政策开始宽松。9月18日迄今，央行四次降息，三次降低存款准备金率。支持房企合理的融资需求。 促进普通商品住房消费和供给。加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。 鼓励改善性住房需求。放宽二套房贷款政策。 鼓励房屋流通。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免。 放松信贷，支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税，为房企减压。 进一步加大保障性住房建设的投入力度。 【参考：国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发〔2008〕131号】 经济形势恶化下，拉动经济增长的主要考量是刺激性政策频繁出台的根本原因 08年9月份金融危机影响快速扩散是转折点。 一、宏观形势—市场变化 价格上，虽然没有恢复至去年同期水平，但09年1月份70大中城市房屋销售价格环比去年12月有所上升。价格下降趋缓甚至反弹的态势初露端倪。 成交上，从京、沪、深等重点一线城市市场表现可以看出，年初的周成交面积都有较大幅度上升，均超过了去年的周均成交水平。市场销售有所回升。 价格环比上升；同比下降趋缓。 需求刚性；政策发力；楼市调整已过一年：新年楼市有可喜变化。 2009年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。真正的楼市复苏还有待时日。 一、宏观形势—广州市场变化 “憋了一年”的刚性需求（客户语）在税费减免、贷款政策放松等政策刺激下2009年初得到释放。楼市出现“小阳春”。 广州楼市的相对成熟、率先进入调整等条件是楼市此次“小阳春”现象产生的重要外部因素。 2月签约面积接近去年6月66.6万平米的最高月成家水平 二、竞争区域—参考楼盘图 中海璟晖华庭 88方两房，115-138方三房，163-205方四房 15000－17000 领峰 160方三房、234方五房 17000 隽峰苑 63-72方两房、88方三房 13000 朱美拉公寓 134-160方三房、50-80方公寓 17000 月岛 135-159方三房、176-261方四房 16000 中海璟晖华庭 88方两房，115-138方三房，163-205方四房 15000－17000 君汇世家 100方两房、130-150方三房、190-227方四房、五房 毛坯11000-12000，精装修13500 银基金湾 46-53方一房，88-92方两房、140-163方三房 14000 保利中环广场 88-92方两房、145方三房