￥￥￥豪宅深化产品建议方案 第一章宏观市场分析 第一节城市发展和政策对地产市场的分析总结 新政分析 新政要点 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购 买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对贷 款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据 风险管理原则自主确定。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定 时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 自新“国十条”房地产调控政策出台,各地楼市成交量明显萎缩;虽然房价并未出现民众期望中的普遍大跌,但不断有调整土地出让金、期房销售、税收等调控组合拳将出台声音的传出,给那些有现实需求的购房者以期许。短时间内地产市场仍然波动不断，需要一定调整期才能进入稳定局面。 第二节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月该城市成交价格情况 2009年9月-2010年9月,北京商品房各月销售均价为17000元,其中4月为本年价格最高点,5月销售均价虽有下调,但销售面积依然保持旺盛,造成价格大幅上涨的主要原因包括二点：其一，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧助推房价上涨；其二,高端住宅成交比重上升。说明市场有较大的需求空间。 2、过去12个月该城市新增供需关系 3、过去12个月城市土地情况 北京市2009年9月至2010年09月——月度累计住宅开发经营统计 4、对未来12个月城市市场走势的预测 土地供应走势预测 总体价格走势预测 北京市国土局曾表示，2010年北京计划供应的住宅用地不少于2500万平方米。其中，政策性住房用地和普通商品房用地各1250万平方米。但截止到6月30日北京市上半年住宅及含住宅项目的经营性用地项目有28宗，成交金额为489.5亿元，成交土地面积为435万平方米，占北京今年商品房供地计划的34.8%。商品房供地计划仅完成三成，供地速度远落后于年初的计划。 下半年预计会增加供应土地供应量，在政府不出台新政策的情况下下半年主要地区的土的楼面价将决定北京未来2—3年内市场价。 根据北京市统计局去年同期发布的数据，2009年上半年，北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米，四至五环路住宅期房均价为15748元/平方米，五至六环路均价为9296元/平方米，六环路以外均价为7603元/平方米。 但2010年上半年，四环路以内商品住宅期房销售均价为34905元/平方米，同比增长105%。 四至五环路销售均价为20517元/平方米，同比增长30.28%。五至六环路销售均价为14961元/平方米，同比增长60.94%。六环路以外销售均价为11444元/平方米，同比增长50.51%。在成交价格上涨成交面积下调的情况下，未来半年内北京市成交均价还有望下调。而且四环内住宅涨幅溢价太高，下半年四环内土地供应情况不容乐观。相关部门会加大四环外的土地供应，以拉低北京地产市场交易均价。 数据来源于：北京市统计局