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中原地产广州金沙洲保利湾别墅项目营销策划方案PPT(150页).ppt

资料大小:8621KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/9/26(发布于广东)

类型:金牌资料
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文本描述
保利湾营销策划案 广东中原地产代理有限公司 房地产三大核心堡垒 卖什么? 卖给谁? 如何卖? 我们项目如何定位,方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出? 我们的买单者在哪里?荔湾区?白云区?或者…… 什么样的营销策略能瞬间提高项目的知名度与影响力? 本方案将要解决的主要问题 第一章 【营销环境浅析】 一、金沙洲在售项目分析 销售周期结合销售率看,高总价产品走货速度较慢,400多万的别墅产品消化速度快; 意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大。 1、别墅 第一部分别人在卖什么? 中小户型产品总价介于80-130万之间,经济实用是其最大的卖点; 小户型因总价低销售速度走的快。 2、中小户型洋房 大户型相对高端的产品,总价介于150—300万之间,几乎等于市区一套单体楼的小三 房的价格。 3、大户型洋房 4、代表性项目价格走势图 除了受08年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外,即便在09年广州中心城 区的楼价再次出现暴涨的时候,金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。 客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小。 二、在售项目分析小结 1、关于别墅 从别墅的销售周期及销售率来看,高总价消化速度慢,说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够; 从余货量及未来一段时间内供应来看,该片区的别墅供应量相当少。 2、关于洋房 由于部分在售楼盘入市时间较早,该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买客户在前期得到消化后,呈现销售乏力的疲态; 整个金沙洲片区洋房供应量充足,客户可选择面广,影响了洋房价格上涨幅度; 从在售楼盘总价分布区间来看,被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较,实质上并不属于高端客户层面。 别墅客户对该区高端产品认同度不高,本项目别墅将面临较大的压力。因此,对于别墅,我们不能一味的只想着营销一种产品,也不能守株待兔式的等待客源过来。 对于洋房,潜在供应量多,未来竞争压力大,且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化,面临实则不高端的客群,如何开拓客群实现洋房高价值? 如果仅卖我们的产品,卖我们的江景,我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。 三、市场分析对本项目的启示 第二部分别人卖给谁? 【金沙洲置业客户现状】 1、客户区域来源及职业特征分析 一、片区整体市场客户特征 2、客户购房目的及关注因素分析 三、片区现状客户分析小结 广州西部的几大区域客户是置业金沙洲片区主力范围,客户的层次并不高; 私企业主、专业市场档主是主力人群,且广州城区的公务员、企业管理人员、外资白领也逐渐流入金沙洲市场; 自住需求仍占主力,金沙洲未来区域发展开始带来了少部分投资客群; 经过几个大盘的消化,广州西部片区的客户已经熟知该区域,但同时也被消化得所剩无几。 带给我们的思考: 未来置业金沙洲的客群可以如何演变!