美斯顿项目定位报告 前言： 在合适的土地上 为合适的客户 提供与之匹配的产品！ 前言品类模型 在中原与万科的多年合作基础上 双方共同形成了关于客户—土地—产品的三角关系模型： 客户导向的产品分类方式：【产品分类 = 客户 + 土地 + 产品】 前言品类模型 【客户、土地、产品对应：8大品类】 土地 产品 客户 ？ ？ 报告结构导图 类似项目发 展模式研究 客户分析 发展战略 项目界定 经济测算 竞争分析 项目定位 地块 项目界定 项目界定 *项目的土地类别和属性——尝试土地与客户的对应 【8大品类土地属性】 项目界定—— 本项目地块属于何种类别？ ？ 项目界定——区位 *本项目位于长沙市外的望城镇，交通位置上处于二环以外，三环以内 本项目位于河西金星大道和银杉路北延长线银星路（规划建设中）交汇处的东北角 从行政区域归属来看，项目在长沙市外，属于望城县星城镇，南面靠近岳麓区 从规划来看，项目属于长沙市“一带两区、三线四城”建设规划中的高星组团东南缘，处于长望融城的交融地带 从交通位置来看，项目位于二环外，三环以内 项目界定——交通 □ 车行20分钟到达望城县城； □ 车行8分钟到达市政府； □ 车行20分钟到达市中心； □ 车行45分钟到达星沙 三横： 北二环线 长常高速—岳麓大道—银盆岭大 桥—三一大道 枫林路—湘江一桥—五一大道 三纵： 金星大道 银杉路（规划中) 潇湘大道（规划中） 公共交通： 903 望城汽车站←→高叶塘 （距市政府11站，约7公里） *项目周边交通网路较好，三纵三横的交通网络通达顺畅，但目前公共交通不足 北 项目界定——配套 目前较好的生活配套基本都在岳麓大道沿线或以南； 项目东侧为谷山中学； 距项目最近的聚居区为项目北向沿金星大道2站（罐子岭站）的星城镇月亮岛社区，社区内有小学等各种配套，但档次很低 *项目周边生活配套匮乏 银 盆 岭 大 桥 本案 新一佳 月亮岛社区 三医院 ☆ ☆ 二 环 市政府 岳麓区政府 金 星 大 道 大 道 麓 岳 北 项目界定 *项目现状及四至 项目地块技术指标： 占地：15万m2容积率：2.0 总开发面积：约30万m2 项目四至： 项目以东：古山中学、部分民房 项目以南：长沙玫瑰园 项目以西：金星大道、双盈卧龙湾等 项目以北：未开发地快、部分山体 项目地块简况： 山地项目，高差分明； 除金星大道外，其他道路还未开发； 红线内住宅已拆迁，土地未平整 项目界定 *项目地块小结： 项目在长沙市外，望城县境内； 项目周边道路基础建设好，但公共交通不足； 项目周边以农业用地和山地为主，生活配套匮乏； 项目地块为高差20米左右的山地 项目界定 *长沙市住宅品类分布图 以基础设施建设水平、客户心理认知为参考，左图为长沙的城市/城郊/郊区产品系列分布图 其中沿红线内外侧分布的项目为城郊系列，城郊系列带以内为城市系列，以外则为郊区系列 红线边界划分： 北：岳麓大道——金星大道——含光路——浏阳河 东：浏阳河——古曲路——劳动东路 南：劳动东路——南二环——韶山南路——杉木冲路 ——新姚路——南二环 西：南二环——后湖路——麓山路——枫林路—— 西二环——岳麓大道 本案 北