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中指2013年中国地级以上城市房地产开发投资研究PDF(26页).pdf

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更新时间:2018/9/25(发布于辽宁)

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文本描述
2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP 10研究 1 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 摘要 本研究在总结2003年来持续开展相关研究经验的基础上,根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”,从宏 观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度,通过12个组成因子和40多个指标,连续第三年对全国七大区域、 31个省(直辖市、自治区,不含港澳台地区)、289个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。该研究覆盖全国 所有地级以上城市,是目前国内覆盖城市最多、数据最新的城市房地产投资吸引力研究。主要结论如下: 1. 各级城市TOP10评价结果:一二线城市集聚效应使其仍占优势,大多数三四线城市市场空间有限 由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现,传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发 展特点,以近三年(2010-2012年)商品房销售额均值为主要参考依据,结合经济、人口等重要指标,本次研究将全国 289个地级以上城市细分为如下七个级别。 表:各级城市主要指标范围 梯队 城市 销售额 (亿元) GDP (亿元) 常住人口 (万人) 区域分布和房地产市场特点 一线城市 (4) 北京、上海 2500 15000 2000 分布在三大经济区,经济发达,房地 产市场规模突出 广州、深圳 1000-2000 13000 1000-1500 1.5线城市 (8) 重庆、成都、天津、沈阳、武汉、杭 州、苏州、南京 1000-2000 8000-15000 800-1500 东部发达城市群次中心或中西部较发 达城市群中心城市,逐步向一线靠拢 二线城市 (17) 西安、长沙、合肥、郑州、大连、无 锡、青岛、宁波、福州、哈尔滨等 500-1000 4000-8000 500-1000 中西部次发达中心城市或东部较发达 城市,市场规模适中,供求基本均衡 2.5线城市 (24) 南宁、南昌、三亚、呼和浩特、乌鲁 木齐、银川、太原、海口、佛山等 300-500 2000-5000 200-800 中西部省会城市和三大经济区较发达 三线城市,规模、房价相对较低 三线城市 (69) 兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、 盘锦 、鞍山、营口、芜湖、大庆等 100-300 1000-3000 200-500 西部相对落后的省会城市和中西部欠发达地级城市,经济体量、房地产市 场规模低于全国平均水平,部分城市 存在供应过剩风险 3.5线城市 (79) 马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽 阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠等 50-100 1000-1500 200-500 四线城市 (88) 嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、 延安、石嘴山、汕尾、巴中等 <50 <1000 <300 采用“房地产开发投资吸引力评价体系”评价结果,各级城市开发投资吸引力TOP 10如下: 表:2013年全国及各级城市房地产开发投资吸引力TOP 10 排名 全国 一线 1.5线 二线 2.5线 三线 3.5线 四线 1 北京 北京 重庆 西安 三亚 珠海 马鞍山 嘉峪关 2 上海 上海 成都 长沙 佛山 盘锦 铜陵 黑河 3 重庆 广州 杭州 合肥 唐山 鞍山 乌海 克拉玛依 4 成都 深圳 沈阳 郑州 常州 营口 防城港 大同 5 广州 -- 天津 大连 东莞 芜湖 宁德 延安 6 深圳 -- 苏州 厦门 呼和浩特 大庆 滨州 石嘴山 7 杭州 -- 武汉 无锡 南昌 绥化 榆林 汕尾 8 沈阳 -- 南京 青岛 南通 舟山 荆门 巴中 9 天津 -- -- 宁波 绍兴 镇江 辽阳 淮北 10 苏州 -- -- 福州 烟台 抚顺 牡丹江 伊春 2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP 10研究 2 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 一线城市综合实力强,市场规模大,北京、上海位居全国开发投资吸引力排名前两位,领先优势明显,广州、深圳的 市场规模与北京和上海差距明显,但其投资吸引力仍分列第5位和第6位。1.5线城市规模较大、发展速度快,逐步向一 线城市靠拢,重庆、成都市场规模庞大、房价相对较低,排名超过一线城市广州和深圳分列全国第3、4名,杭州、南京、 苏州等房价较高的长三角区域中心城市是1.5线城市的另一类代表。二线城市多为城市群中心城市和发达的地级市,投资 吸引力前十位的城市分别是西安、长沙、合肥、郑州、大连、厦门、无锡、青岛、宁波、福州。2.5线城市多为中西部省 会城市及东部发达地区地级市,市场规模适中,三亚凭借发达的旅游产业位列第17位,居此类城市第一位,佛山、唐山、 常州、东莞、南通、绍兴、烟台等位居成熟城市群的经济发达城市跻身此类城市十强之列。三至四线城市多为市场规模较 小的地级市,排名靠后,但销售额增速较快,但部分城市倚靠地缘和资源优势表现突出,鞍山、营口等三线城市和克拉玛 依、大同等四线城市资源丰富、发展速度快,甚至少数城市凭借突出的增长速度,跻身全国前50名。 图:各级城市未来发展趋势 展望未来,不同城市的呈梯队型发展趋势将更加显著,一线城市在凭借极高的外来人口吸引力和全国中心地位,住房 需求旺盛,市场在不断向郊区外扩的同时,对周边城市的辐射带动作用进一步体现,呈现出市场郊区化和城市群内一体化 的发展态势。1.5线城市逐步向一线城市靠拢,其中一类是较发达城市群的中心城市,起步晚但发展迅速,以规模为主导, 房价相对较低,如重庆、武汉等,近年城中村建设和旧城改造提供机会,市场整体发展均衡,但局部区域竞争激烈;另一 类为发达城市群的次中心城市,以价格为主导,市场规模较小但成熟度高,如杭州、南京等。二线城市在经济体量、市场 规模、房价等方面表现适中,多数城市供求关系基本平衡,市场发展仍主要集中于中心城区,如西安、青岛、厦门等,少 数城市供应量较大,如大连、哈尔滨、贵阳等,需较长时间消化。2.5线城市虽包括部分省会城市,如南宁、呼和浩特、 乌鲁木齐等,但市场发展程度尚不及地级市,部分城市存在供应过剩风险,但市场吸纳力较强,中长期发展仍较为看好。 三四线城市多为中西部欠发达城市,市场规模相对较小,潜在过剩风险较大,但部分城市或资源优势明显,或地处成熟城 市群,特色产业等内生动力和地缘优势等外在推力决定未来发展潜力。 一线城市 城市多元化和城市群一体化为发展趋势 市场呈现明显郊区化 1.5线城市 规模主导的城市:住宅市场向近郊扩展,城中村建设和旧城改造提供机会,整体发展均衡,但局部区域竞争激烈 价格主导的城市:多集中于长三角区域,受益于区域一体化,高铁周边发展迅速,房地产发展潜力大 二线城市 整体规模小于1.5线城市,多数城市供求基本平衡,市场发展主要集中于中心城区附近,中长期可能外扩到近郊 2.5线城市 部分城市供应过剩,投资回报速度相对较慢,但市场吸纳力较强,中长期发展仍较为看好 三四线城市 受经济水平低、人口外流影响,市场过度开发后潜在风险较大,内生动力和外在推力决定发展潜力 2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP 10研究 3 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun或致电400-630-1230、010-56319252。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 2. 各区域TOP10评价结果:三大经济区规模优势凸显,中西部和东北稳步增长,逐步缩小差距 表:2013年不同区域城市房地产开发投资吸引力TOP 10 排 名 长三角 珠三角 环渤海 中部 东北 西北 西南 1 上海 广州 北京 武汉 沈阳 西安 重庆 2 杭州 深圳 天津 长沙 大连 呼和浩特 成都 3 苏州 三亚 青岛 合肥 长春 嘉峪关 昆明 4 南京 厦门 石家庄 郑州 哈尔滨 乌鲁木齐 贵阳 5 无锡 福州 唐山 南昌 盘锦 鄂尔多斯 南宁 6 宁波 佛山 济南 芜湖 鞍山 银川 北海 7 温州 东莞 烟台 太原 营口 包头 南充 8 常州 珠海 威海 马鞍山 大庆 西宁 防城港 9 南通 中山 潍坊 铜陵 绥化 兰州 柳州 10 绍兴 泉州 廊坊 襄阳 抚顺 克拉玛依 绵阳 特 点 经济发达、市场 成熟度高,投资 吸引力领跑全 国 成熟度高,城市间 差距较大,广佛肇、 深莞惠、珠中江优 势明显 京津唐占据绝 对优势,山东沿 海城市整体表 现突出 区域中心城市吸 引力较强,各城 市圈后发优势逐 渐显现 港口和资源型 城市表现突出, 辽宁省整体水 平更优 整体水平偏低, 除西安外其他区 域中心城市仍有 待发展 区域内不平衡,成 渝经济区跻身全国 前列,但其他城市 差距较大 从不同区域来看,长三角、珠三角和环渤海三大经济区汇聚了最多全国最具吸引力的城市,上海、杭州、苏州、广州、 深圳、北京、天津等城市位居全国前十位;各区域前十位的城市,如南京、无锡、宁波、温州、三亚、厦门、青岛等,在 全国也有不错表现,这三个区域共有30个城市入围全国前50名,其中长三角及珠三角地区均为11个,环渤海为8个。 从城市得分来看,长三角地区平均得分达30.9,为各区域最高,投资吸引力领跑全国;珠三角和环渤海其次,平均得分分 别为23.7和23.6,广佛肇、深莞惠和珠中江“一小时经济圈”在珠三角优势明显,京津唐则在环渤海占据绝对优势,山 东沿海城市整体表现不俗;东北平均得分为18.7,港口和资源型城市表现突出;中西部区域整体水平偏低,平均得分均介 于13-14分之间,中部和西南的区域中心城市吸引力较强,各城市圈后发优势逐渐显现,但其他城市仍有待发展。总体来 看,三大经济区规模优势依旧凸显,市场发展程度较好,规模相对较低的中西部地区和东北地区稳步发展,逐步缩小与三 大区域差距。从不同级别城市来看,一线和1.5线城市多分布在实力雄厚的三大经济区,而三四线城市则多集中于相对欠 发达的中西