龙岗榕江项目整体定位报告 中原地产事业四部 产品定位 形象定位 客户定位 初步占位研判 市场看点与项目分析 基本物业建议 思维导图 ——本次提案，是通过项目组人员对片区实地踩盘三次，全面对项目进行深挖，对市场进行详细研判，以及结合以往操作经验进行的整体定位。 政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成 政府此次有规则的打出了“组合拳” 央行三次调整存款准备金率 市场看点 深圳市场全面下滑，且在春交会期间，楼市惨淡；客户观望浓厚，投资客渐渐离场。 全面下滑 1、新政策出台，上门量明显减少；部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货； 2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势； 3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格。 客户反映强烈 市场看点 2~3个月内新房价格不会有大变动，但成交量会有所减少，半年内预计价格会有波动 预计2010年底会出现价跌量升的态势，进而楼市会渐渐平稳 进入2010年后，深圳的供求比不断下降，虽然3月份供求比有所回升，但新增供给远远不能满足需求，决定了价格不会发生大幅度的降低。 市场看点 本次国务院会议主要是在差别化信贷政策有较大的调整。2010年以来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。 从下表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。以购买价值100万元的物业为例，贷款年限20年，且面积在90平方米以上，按照等额还款计算： 情形一：首套房 情形二：第二套房 新政严控首套房在90平米以上以及二套房贷，对于首次90平米以下的多套房没有进行严厉控制。 启示：本项目产品面积段控制在90平米以下的小户型为宜。 市场看点 规划设想阶段——艰难起步阶段——加速发展阶段—— 成熟阶段 （2004年前） （2004-2005）(2006-2009）（2010以后） 我们在这里 相对封闭的区域市场打破，中心对外辐射能力加大； 经济高速发展催生更多置业人群，消费梯度渐渐完善，户型供应丰富； 价格继续攀升是大趋势（此判断不考虑政策调控影响）； 品牌发展商逐鹿龙城，竞争日益激烈。 本项目紧邻龙岗中心城，所以以龙岗中心城房地产市场为分析基础 市场看点