ii 6.4居住功能配套开发建议58 6.5项目首期开发建议.60 第二部分第二部分第二部分第二部分项目规划与建筑设计建议项目规划与建筑设计建议项目规划与建筑设计建议项目规划与建筑设计建议...65 1.1.1.1.项目总体规划方案建议项目总体规划方案建议项目总体规划方案建议项目总体规划方案建议......65 1.1 总体规划设计原则65 1.2 规划建筑指标及各功能面积比....67 1.3 项目总体平面布局及特色建议....68 2. 2. 2. 2. 项目单项规划设计建议项目单项规划设计建议项目单项规划设计建议项目单项规划设计建议....72 2.1环境规划方案....72 2.2交通系统规划方案.75 2.3智能化发展方案76 3 3 3 3 项目各功能物业规项目各功能物业规项目各功能物业规项目各功能物业规划设计建议划设计建议划设计建议划设计建议......78 3.1 商业物业设计特色建议....78 3.2工业物业设计特色建议81 3.3住宅物业设计特色建议85 3.3.1地块一设计特色建议85 3.3.2地块二设计特色建议.89 3.3.3地块三设计特色建议.92 第三部分第三部分第三部分第三部分 项目营销推广建议项目营销推广建议项目营销推广建议项目营销推广建议96 1.1.1.1.本案营销推广策略建议本案营销推广策略建议本案营销推广策略建议本案营销推广策略建议......96 1.1本案营销推广总体形象定位....97 1.2本案营销推广总体战略原则....98 1.3本案营销推广具体策略建议..101 2.2.2.2.本案形象包装设计建议本案形象包装设计建议本案形象包装设计建议本案形象包装设计建议....104 2.1项目形象定位与设计方案的联系点..104 2.2本案LOGO及VI设计建议....106 3.3.3.3.本案所在区域预热阶段营销推广建议本案所在区域预热阶段营销推广建议本案所在区域预热阶段营销推广建议本案所在区域预热阶段营销推广建议....108 4.4.4.4.本案启动期营销推广建议本案启动期营销推广建议本案启动期营销推广建议本案启动期营销推广建议.112 4.1本案启动期销售卖点提炼112 iii 4.2本案启动期销售前提及入市时机建议....113 4.3本案启动期实体/非实体包装建议....115 4.4本案启动期推广媒体组合策略....119 第四部分第四部分第四部分第四部分项目财务分析项目财务分析项目财务分析项目财务分析......122 1.1.1.1.项目财务分析的前提和假设条件项目财务分析的前提和假设条件项目财务分析的前提和假设条件项目财务分析的前提和假设条件122 1.1项目开发建设及经营组织与实施......122 1.2项目开发成本..123 1.3项目开发资金筹措安排...125 1.4各类物业销售价格取值...126 1.5各类物业销售率取值..128 2.2.2.2.项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措129 2.1项目投资估算..129 2.2项目资金筹措..129 3.3.3.3.项目收益测算项目收益测算项目收益测算项目收益测算.130 4.4.4.4.项目经济效益评价项目经济效益评价项目经济效益评价项目经济效益评价131 5.5.5.5.项目敏感性与风险分析项目敏感性与风险分析项目敏感性与风险分析项目敏感性与风险分析....132 5.1项目敏感性分析...132 5.2项目风险分析..133 6.6.6.6.一期一期一期一期(D(D(D(D地块商住物业地块商住物业地块商住物业地块商住物业))))开发财务分析的前提和假设开发财务分析的前提和假设开发财务分析的前提和假设开发财务分析的前提和假设......135 7.7.7.7.一期开发投资估算与资金筹措一期开发投资估算与资金筹措一期开发投资估算与资金筹措一期开发投资估算与资金筹措....136 7.1项目投资估算..136 7.2项目资金筹措..136 8.8.8.8.一期开发收益测算一期开发收益测算一期开发收益测算一期开发收益测算137 9.9.9.9.一期开发经济效益评价一期开发经济效益评价一期开发经济效益评价一期开发经济效益评价....138 10.10.10.10.一期开发敏感性分析一期开发敏感性分析一期开发敏感性分析一期开发敏感性分析......139 11.11.11.11.附表附表附表附表...140 11.1项目开发计划横道图....140 11.2项目开发成本估算表....141 11.3项目投资计划估算表....142 iv 11.4项目借款还本付息表....143 11.5项目经营收入估算表....144 11.6项目资金来源与运用表146 11.7项目损益表...147 11.8项目全部资金现金流量表...148 11.9项目自有资金现金流量表...149 11.10项目敏感性分析表.150 11.11一期工程计划横道图..151 11.12一期开发成本估算表..152 11.13一期投资计划估算表..153 11.14一期借款还本付息表..154 11.15一期经营收入估算表..155 11.16一期资金来源与运用表.....156 11.17一期损益表.157 11.18一期全部资金现金流量表.158 11.19一期自有资金现金流量表.159 11.20一期敏感性分析.....160 附录附录附录附录项目发展背景项目发展背景项目发展背景项目发展背景161 1.1.1.1.长株潭区域发展趋势长株潭区域发展趋势长株潭区域发展趋势长株潭区域发展趋势.161 1.1长株潭区域概况...161 1.2长株潭区域一体化发展趋势..163 2.2.2.2.长沙市社会经济及城市发展趋势长沙市社会经济及城市发展趋势长沙市社会经济及城市发展趋势长沙市社会经济及城市发展趋势165 2.1长沙市概况......165 2.2长沙市社会经济环境评析......165 2.2.1 长沙市国内生产总值.....166 2.2.2 长沙市产业结构.167 2.2.3长沙市人口状况..167 2.2.4 长沙市城市居民生活水平..168 2.2.5 长沙市社会消费品零售总额.....169 v 2.2.6长沙市固定资产投资......170 2.2.7人均住房使用面积...170 2.3长沙市支柱产业的发展...171 2.4长沙市城市发展与规划...172 3.3.3.3.商品住宅物业市场研究商品住宅物业市场研究商品住宅物业市场研究商品住宅物业市场研究....174 3.1长沙市商品住宅总体市场状况...174 3.2长沙市商品住宅区域发展特征与趋势....177 3.3长沙市未来主要新增竞争性大盘分析...190 3.4长沙市近期典型商品住宅项目分析..195 3.5本案发展住宅的前景展望......204 4.4.4.4.商业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究.205 4.1长沙市主要商圈发展状况......205 4.1.1传统商圈发展状况...206 4.1.2新型商圈..215 4.1.3环线大市场商圈..218 4.2各商圈特征对比分析..221 4.3本案发展商业的前景展望......225 5.5.5.5.写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究....226 5.1长沙市写字楼供需状况...226 5.2本案发展写字楼的前景展望..230 6.6.6.6.酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究.231 6.1长沙市酒店供需状况..231 6.2本案发展酒店的前景展望......236 7.7.7.7.长沙市工业发展研究长沙市工业发展研究长沙市工业发展研究长沙市工业发展研究.237 7.1长沙市工业发展格局..237 7.2长沙市工业园区发展状况......239 7.3本项目发展工业的前景展望..242 8.8.8.8.市场调研结论市场调研结论市场调研结论市场调研结论.244 第1页 研究顾问部（07/2005） 项目定位 第一部分第一部分第一部分第一部分项目定位项目定位项目定位项目定位 1.1.1.1.项目分析项目分析项目分析项目分析 1.11.11.11.1项目宏观区位分析项目宏观区位分析项目宏观区位分析项目宏观区位分析 区位区位区位区位————————长株潭城市群几何中心长株潭城市群几何中心长株潭城市群几何中心长株潭城市群几何中心、、、、交通汇聚点交通汇聚点交通汇聚点交通汇聚点，，，， 长沙市的南大门长沙市的南大门长沙市的南大门长沙市的南大门，，，，门户地位显著门户地位显著门户地位显著门户地位显著 本案位于长沙市天心区环保工业园，宏观区位上 属于长沙、株洲、湘潭城市群的几何中心位置， 是长沙市城市南移的桥头堡，处于长沙市南大门 位置。并且，交通上处于三市结合点的交通枢纽 位置。经由107国道（接韶山路）可在半小时内从本案直达湘潭；经由107国 道、上瑞高速公路可通达株洲市，与长沙市中心城区联系的有芙蓉路、韶山路和 万家丽路三条城市主干道。宏观区位条件比较优越 融城计划进入实质阶段融城计划进入实质阶段融城计划进入实质阶段融城计划进入实质阶段————————长株潭一体化将形长株潭一体化将形长株潭一体化将形长株潭一体化将形 成长沙核和株潭核两个核心成长沙核和株潭核两个核心成长沙核和株潭核两个核心成长沙核和株潭核两个核心，，，，本案位于长沙核边本案位于长沙核边本案位于长沙核边本案位于长沙核边 缘的城南组团缘的城南组团缘的城南组团缘的城南组团。。。。随着长株潭一体化融城计划的逐随着长株潭一体化融城计划的逐随着长株潭一体化融城计划的逐随着长株潭一体化融城计划的逐 步实施步实施步实施步实施，，，，该计划带给本案的发展机遇也将逐渐凸该计划带给本案的发展机遇也将逐渐凸该计划带给本案的发展机遇也将逐渐凸该计划带给本案的发展机遇也将逐渐凸 显显显显 从《长株潭城市群区域规划》来看，长株潭融城 计划将形成两个核心，即长沙核和株潭核，本案 位于长沙核的边缘，属于城南组团，该组团在整 个融城计划中规划为一般组团 根据调查，目前长株潭三市的经济一体化已迈出 了实质性步伐，交通、电力、金融、信息、环保五个网络专题规划已经完成。未 本案本案本案本案 第2页 研究顾问部（07/2005） 项目定位 来将形成“交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治”经济一体化 基础平台。其中，交通：对外的最后一大出口醴陵金鱼石－易家湾高速公路已开 工。对内高速公路中，长－潭西线高速已开工，长－株高速也将于今年内开工 同时，武－广客运专线和长株潭轻轨也已经进入实质操作阶段；电力：按照“三 厂四网”（长沙、株