青山湖8号项目介绍 南昌公司营销管理部 2008年3月 方案及客户介绍 一、别墅市场 别墅市场研究深化 本项目别墅产品解读 二、高层市场 高层市场研究深化 本项目别墅产品解读 市场介绍主要内容 一、别墅—市场研究深化 别墅市场表现 整体市场规模较小，尚处起步阶段 高端别墅中，200-250平米，200-250万为主力面积段、总价段 市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐步体现的趋势 一、别墅—市场研究深化 典型项目分析：香溢花城 分批小量推盘，价格梯度增长，实现板块内均价最高以及推盘当月内售罄的销售业绩。 产品面积适中，基本满足客户的舒适度和功能需求。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。 高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，充分体现城市别墅及湖区别墅的强劲溢价能力。 典型项目选取原则： 1、同板块（青山湖东岸），直接竞争对手 2、板块内别墅均价最高，去化良好 一、别墅—市场研究深化 客户访谈成果 三场高端项目业主座谈 五位高端项目操盘手访谈 三轮共29组高端客户深访 访谈样本情况： 别墅客户价值点诉求： 安全性、服务性强，物业管理出色 顶级生活享受及身份昭示感 资源占有，关注风水 开发企业品牌形象 品质及规划具备市场震撼力； 终极住宅追求，第一居所，功能齐全 别墅客户经典语录： “独栋别墅才有别墅的感觉，联排和双拼都感觉不舒服” “关键得看产品做出来，得有震撼力咯” “住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要考虑周到，风水也要好，一套很满意的房子我们也就不需要再换了” 一、别墅—市场研究深化 未来主要竞争情况：不容乐观 项目区位图 青山湖项目 产品（西班牙风格）： 双拼（220-370平米） 四联排（220-240平米） 共36套 推盘时间： 2008年-2009年 装修：毛坯 产品（德式风格）： 10栋双拼（约250平米） 20栋独栋（约380平米） 推盘时间：预计2008年3月底 装修：毛坯，设置地热 香 溢 花 城 恒茂湖滨 中大 青山湖花园 产品（欧式风格） 3栋独栋（定制，不对外） 6栋双拼（约260-300平米） 6栋四联排（约230平米） 推盘时间：2008年-2009年 装修：毛坯 未来两年，板块内以双拼（250-300平米）、独栋（380平米）供应为主，供量较为集中。 预计未来两年别墅竞品总价以400-900万为主，少量突破1000万。 竞争别墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属项目及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力。