一、综述：片区竞争环境综述（增加总论描述） 二、竞品项目列表 三、竞品个案分析、案例学习 一、综述：集美楼市09年全年价格持续上涨，供不应求 集美区近年： V型走势与全市一致，2009年成交量出现爆发式增长，达近年新高，全区销量65.34万㎡ ，占全市市场份额16.7%。 集美区近期：09年上半年住宅市场以消化上一年存量为主， 09年下半年前期受金博水岸一期、大学康城、红树康桥、金海湾四个项目进入尾盘影响，全区成交量萎缩；11月以后金博水岸二期、海聚天下等项目再次推动成交量浮动上涨。 全区住宅均价整体波动式上涨，2010年2月达到9476元/㎡，月均涨幅7.5%。 一、综述：集美城区容量：07-09年年均20-25万㎡ 注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。 目前集美城区年商品住宅的消化能力为20~25万㎡ 扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远在大学城片区的祥和雅筑和禹洲大学城，在2009年这一年时间内，集美城区消化2100套普通住宅，合计约20-25万㎡ 注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半 集美城区集中供销区 集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性、兼顾投资性是产品供应的主线—主要产品线基本在首置80-90 ㎡二房扎堆。 一、综述：集美城区产品线：首置二房供应为主 一、综述：杏东片区容量：07-09年年均30-35万㎡ 目前杏东片区年商品住宅的消化能力为30~35万㎡ 注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。 扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远位于杏北区域的大学康城，在2007年下半年~2009年一年半时间内，杏东片区消化2600余套普通住宅，合计约60万㎡。折算则年去化量约30~35万㎡。 一、综述：杏东片区产品线：首置、首改、再改供应均衡 注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半 杏东片区市场的内需性和户型的居住性是产品供应的主线—从首置二房、首改三房到再改四房，各产品线供需均衡。 一、综述：未来短期竞争：杏东1-3年内新增供应年均约40万㎡ A A B B C C 通过几个竞争区域的存量考量： 启示A、1-1.5年内，杏东由于在售余量的殆尽和空白，开工量增加，竞争形势加剧。而集美则主要以消化存量为主。 启示B、1-1.5年内，杏林新面孔的涌现程度远远高于集美。 启示C、1.5-3年内，杏林现有的土地储备量是集美的近三倍。 综上： 杏东片区需求主力仅依赖本地客源的消化，无法去化逐年递增的市场供应。 主要竞争板块 其他板块