万科五玠坊开盘策略汇报 2012年2月7日 Part 2 Part 3 Part 1 报告内容 Part 4 Part 5 客户分析和总结 五玠坊推盘策略及公司支持 高端市场及竞品分析 蓄客策略及企划推广策略 价值点梳理及产品建议 上海高端公寓分布版图 Part 1 附件：三林区域概况 2011年高端公寓市场回顾 Part 1 7.26“新沪四条” 1.26新“国八条” 1.28沪“房产税” 1.31“沪九条” 供大于求，2010年供应量73.25万㎡，成交54.64万㎡，去化率近74%，11年高端市场总供应105.33万平米，总成交45.92万平米，成交量不足50%，供求比逐渐放大 成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大； 备注：目前高端公寓定义为上海普通商品房市场均价两倍 2012年度高端市场供应量预计 Part 1 其中：上海星河湾（一期）、仁恒怡庭、金地天御、天境预售证已经全部拿出，2012年仅去化库存 浦东星河湾剩余库存均将于2012年继续销售 截止2011年底，全市高端项目库存量约60万㎡。预计2012年高端公寓供应量将达80-90万㎡以上 市场供应量较大，年内可售存量预计将进一步增加，高端项目供大于求的情况将更加显著。五玠坊需要选择合理时机入市 除存量项目外，其余竞品如九龙仓静安花园地块、静安豪庭、嘉天汇、嘉誉湾、尚浦领世、新天地河滨花园、郎诗虹桥项目、凯迪公馆等项目也将于2012年内入市，高端项目供应量将达80-90万㎡，供大于求的状况将进一步加剧 10月 2012年初，全市库存量约60万㎡以上 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 12月 50000㎡ 100000㎡ 150000㎡ 九龙仓静安花园地块 75000㎡ 嘉誉湾 35000㎡ 郎诗虹桥绿郡26000㎡ 新天地河滨花园 146000㎡ 嘉天汇 97000㎡ 高端市场单个楼盘总体成交暗淡，但从排名前几位竞品来看，部分楼盘橡树湾、上海星河湾、浦东星河湾、仁恒森兰、金地天御流量过百套，其中： 1\浦东星河湾11月份降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，占全年成交76%； 2\仁恒森兰全年成交204套，其中800万以下成交72套，占全年成交35%； 综合来看高端市场全年月度成交流量较慢，月均流量（除开盘签约月）仅为6-8套 高端公寓年度去化流量 Part 1