2009.11 ——武清软件园配套住宅项目营销报告 引领舒适慢生活 报告结构 政策背景 竞争分析 本体条件 客户研究 项目定位 物业发展建议 营销建议 Part 1 大势背景 “国进民退”——六成地王让国企拿走 上半年的经济数据表示，“国字号”企业取得了7.37万亿元的新增贷款，真正的实现了“不差钱”；而且，7.37万亿元的新增贷款至少有8000亿元流入了房地产领域。 达成的共识—— 在制造业等行业产能过剩、走势不明的情况下，房地产成为抵御通胀、锁定利润的“避风港”； 国家在信贷支持方面给房地产行业带来活力； 在垄断性行业，“国进民退”、“去民营化”成为趋势。 继续实施支持性宏观经济政策，结构性调整控制信贷资金流向 国际货币基金组织（IMF）10月１日发表《世界经济展望报告》指出，全球经济衰退正接近尾声，但金融体系仍然处于受损状态，复苏过程将是缓慢的。在复苏奠定坚实基础之前，主要政策要求仍是恢复金融部门的健康，同时继续实施支持性宏观经济政策，并开始为有序调整非常规公共干预措施做准备。 上半年，信贷资金大量流入股市、楼市，实体经济未真正收益，经济复苏的基础尚薄弱，下半年货币政策宽松不会变，但会进行结构性调整。 达成的共识—— 深圳风向标SHENZHEN 波动周期中的“超典型”城市…… 07年至今，始终领先“半步”的“敏感”表现，让深圳“风向标”的先验作用得以确立 供方 需方 环境 民企为主，市场化程度高 投资成分多，投资经验多 受近邻香港影响明显 达成的共识—— 2007-1 2008-1 2009-1 北京落后深圳4-6个月，天津落后北京3-4个月，武清落后市区4-6个月，因此深圳出现的市场反应将是我们需要特别注意的！ 十一后一线城市销售开始走低，传统的“金九银十”并未兑现，未来市场将存在一定的不确定性 07、08年国庆期间的日签约套数分别为246套和262套，与此相比，北京楼市09年国庆期间的成交量不足前两年同期的一半，可谓极为惨淡 ； 据悉北京部分项目已开始出现打折现象，提前应对即将出现的淡市； 深圳市场同样在十一期间量价齐跌成交惨淡。 警惕!!! 08年伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控 “新政”部分即将到期 ，是否继续执行将成为后市发展的关键 中央和地方去年出台的以救市为目的的优惠政策到底会不会准时结束，又应不应该继续执行，是后市发展的关键； 在政策风向未明确之时，最近，银监会、国土资源部，以及南京、上海、北京等地地方政府，就当前房地产市场形势采取了一系列政策。 警惕!!!