黄山壹号 CHINACLUB 北京锐思地产 07.03.30 希望这是一份有新意，有突破的方案！ 希望我们共创“本案品牌”新的传奇！ 我们正式开始…… 首先，关于本项目我们有三点认识： 一、本项目处于稀缺黄山自然景观资源，其独特的地段价值及区域价格竞争抗性决定着本案理应超越常规住宅豪宅开发模式； 二、本项目不属于黄山旅游风景区核心首发站区，且区域内存在类似旅游产品，竞争过大，如把本案定为旅游分时投资类渡假产品风险过高； 三、由于本项目土地性质特殊性及规模小特性，致使本案产品对接高端客群的切入点不应主打居住功能而应该考虑多功能非常规需求； 之所以如此说 本案的功能定位,是以满足特定客群对地段区域的特定要求居所, 而非简义上的生活类毫宅, 私家别墅, 驿墅公寓 产权酒店… 那类物业都出现在黄山地区核心或风景区域核心或高尚居住别墅区内 且整体售价不高， 开发量大，市场容量小 市场竞争激烈！ 已知黄山·项目地信息 1、如何改变产品类型的认同度（价格抗性）？ 2、如何准确的找到人群，找到渠道突破点？ 3、如何有效实现整合营销传播（IMC）？ 本案需着重解决的三大问题 问题一、 如何改变产品类型的认同度？ 从市场角度 Ⅰ、 1、从黄山板块看，项目位于黄山北大门地带，自然生态版块稀缺，但区域内在建在售项目不少,且均价较低仅2000元左右，对本案形成一定的竞争压力。 2、从安徽市场看，多层和小高层产品在豪宅形态上不占优势，豪宅认知仅限于别墅类产品且价格不超过6000元。 从市场角度看黄山壹号地 市场结论 1、不能比。单价远远高于周边项目。虽然在位置上具有一定优势，但由于周边配套等支撑点均为区域共性，该卖点无法将客户心理价位直接拉升至项目预计售价。且周边项目普遍存在与之比较、等待拉抬的现象，本案忌为他人做嫁衣。 2、不用比。相对于别墅豪宅产品，本案从黄山地段、可以传世的设计感、顶级豪宅三要素角度毫无疑问属于全新豪宅范畴，本案有机会成为安徽典型的补缺项目。