2002年广州市商用物业现状及特性分析

1.1.1 原八区供应量与成交量均萎缩，成交均价下降
广州市原八区商铺的供应量和成交量都比去年同期大幅减少。原八区批准预售商铺面积2002年1-10月为17.89万平方米，2001年1-9月为22.47万平方米，而原八区预售商铺成交登记面积2002年1-10月为19.58万平方米，2001年1-9月为23.63万平方米，2002年原八区商铺供应量和成交量分别比2001年同期减少25.95%和20.67%。2002年成交均价也呈现下降趋势，2002年1~10月份广州市原八区的商铺成交金额为255766万元，成交均价为13059元/㎡，与2001年同期相比下降了6.83%。
广州原八区商铺1~10月份成交对比表
时期 批出量（㎡） 成交量（㎡） 成交金额（万元） 成交均价（元/㎡）
2002年 17.84万 19.58万 255766 13059
2001年 22.47万 23.63万 329696 13951
同比 -25.95% -20.67% -28.91% -6.83%
2002年原八区商铺的供应量主要来自小区商铺，面积不大，甚少大型商场物业推出市场，所以商铺供应量有所减少。而投资客往往钟情大型商场铺而不看好小区商铺市场，这也令原八区商铺的成交量下降。原八区商铺成交量下跌还因为不少市区住宅裙楼商铺的发展商看中了大型超市进驻这一块肥肉，一部分发展商特意保留大面积商场用于大型超市的招租，一部分已引进超市的发展商也希望储存剩余的商铺，待超市带旺周边商业后再提高价格售卖。
2002年商铺价格下滑属于正常现象。其一，十区中番禺、花都两区的商铺成交量较大，因价格低，拉低全市商铺的成交均价，各区商铺的价格并没有大变化。其二，今年原八区商铺供应量主要来自小区商铺，小区商铺价格低于商场商铺，也使商铺的成交均价下降。
1.1.2 需求增长势头良好，商铺空置量下降
广州的人均收入水平和零售消费水平在全国占首位，2001年市区居民人均可支配收入14416元，同比增长5.8%，人均消费性支出增长1.4%。自百佳零售超市在中旅商业城圈下过千平方米，获得了经营火热的良好局面，尝到了甜头后，不少“本地虎”与“过江龙”均看好广州市场，在广州圈下数千甚至上万平方米的营业面积，纷纷争当零售超市业的“大哥”。让不少曾为无法成功推出大面积裙楼商场而头痛的发展商放下心头大石。1998年至2001年广州市旧八区预售商铺合共积压约48万平方米。
1.1.3 市场热点南移海珠
2001年以来的预售商铺市场热点一改往年集中于河北老城区的特征，河南的海珠区预售商铺市场在2001年热点不断，风头甚劲。在海珠区政府的牵头下，海珠区的商业布局将形成四大商圈，包括以大型购物中心及超级市场为主的江南大道商圈；以专业市场及会展商务为主的琶洲商圈；以饮食、休闲及娱乐为主的洪德洲头商圈；以专业市场为主的广州大道南商圈。目前除琶洲会展中心尚未启动外，其余三个商圈已经成形，并日渐兴旺。现时在售的大型商铺包括蓝色快线、洪德女人街国际商场，以租为主的大型商场包括丽影商业广场、千色购物广场、东银广场等。
1.1.4 大型超市百货争城掠地
2001年第二季度以来，境内外零售商美国沃尔玛、法国家乐福、日资吉之岛、荷兰万客隆以及上海联华等大型超级市场纷纷抢滩广州。沃尔玛在广州的第一家分店选址天河北；家乐福进驻万国商业广场，并与广州百货大厦签定合作协议，拟与台湾统一集团共同投资2800万美元成立广州家乐福超市有限公司，将在两年内在广州开3间分店；深圳万佳百货在荔景苑和五羊新城开设两间分店，并已与新世界商业广场正式签定合同，兴建面积2万平方的大型综合性超市，计划三年内将在广州开设6-8家分店；百佳超市金田花园分店开业；万客隆东圃店开业；好又多决定在南洲名苑开店；北京华联进驻珠江新城广场，而上海联华超市亦将南区总部锁定广州康王商业城。此外，麦德龙、法国欧尚和英国TESCO也在虎视眈眈。
1.1.5 地铁商铺进入发展黄金期
地铁一号线资源开发收入数千万；二号线12月29日首段开通；三号线实验段于12月26日动工。一波又一波的热浪，都在推动地铁商铺进入黄金期。地铁一号线沿线经过了基础设施完善、人口密集、商业氛围较旺的传统商业区，使中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。地铁二号线突破了老城区的界限，穿越的区域大部分属于非商业区如三元里、白云机场、江南大道至赤岗一带。这些区域人口密集，房地产发展前景看好，因此出现了新的商业热点，如蓝色快线商场，经营的是流行商品，首次试业将选择与地铁二号线通车的前一天，以配合地铁进行宣传。天马时装批发中心自地铁二号线接驳该中心的消息公布后，其商铺的租价已经大幅提升，如一些紧靠地铁口的商铺租金对比以往上涨了40％。丽影商业广场地下连接地铁二、三号线交接站，加上大型超市好又多已经进驻，填补了周边市场的空白，目前首层的租金已达到100~300元／㎡，还有上升的空间。缤缤广场和翔龙佳数码鞋业城都属于专业市场，前者一至四层的商铺已全部租出，首层租金高达800元／㎡。二、三层的铺位300~400元／㎡。后者首层租金为150元／㎡，这显然是因为有地铁带动所产生的升值前景所致。随着地铁二号线的开通，令广州市的商业圈范围进一步扩大：原有的天河城、农林下路、北京路、上下九路、中华广场、江南西路六大商业圈将全部有地铁连接。地铁的便利性也将带来巨大的乘载量，使得消费者在商圈之间容易得到分流，消费者选择性更大，商业圈之间竞争性加大，商业圈内部经营业务会随之变化。目前地铁二号线经过的江南大道至赤岗一带，其商业经营结构就发生了很大的变化，沿路的大型百货、超市已经开始进驻，像好又多、家乐福、广百、上海联华、万佳、百佳等等。
1.1.6 郊区商铺和二手商铺成交活跃
番禺和花都自撤市设区后并入广州市商品房统计范围以来，2001年的预售商铺供应量和成交量一直在全市占有很高的比例，其中总供应量17.6万平方米，占全市38.3万平方米的46%，而总成交13.9万平方米占全市33.9万平方米的41%。
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