2010年三一街区营销执行报告 湖南中原事业一部 Hunan.06.2010 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的三核心问题 深化占位思考下的项目定位 处理好内外部客户之间关系 如何进行变市营销 营销部署铺排及费用预算 近期工作 营销目标： 项目目标：占据万家丽北区域住宅领导者地位，做星沙新城的挑战者。 品牌目标：本案是三一集团进驻湖南房产行业的第一个项目，并肩负着三一品牌房产形象转化的重任。 万家丽北标杆项目 基本目标 价格目标：实现4000~4500元/平米； 销售量目标：快速走货，需要实现2010年二期认购金额1. 7-1.8亿元，签约金额1.5~1.6亿元 三一品牌房产化 价量目标 核心目标 营销目标下的三核心问题： 战略问题： Q1:如何深化本案占位思考下定位，形成区隔竞争力？ 策略问题： Q2:如何处理好内外部客户之间关系？ Q3:如何应对变市营销？ 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的三核心问题 深化占位思考下的项目定位 处理好内外部客户之间关系 如何进行变市营销 营销部署铺排及费用预算 近期工作 项目区域占位—— 万家 丽北 星沙 月湖 领导者 挑战者 补缺者 区域占位思考—— 思考 视角 太多目标等于没有目标 谁才是真正的敌人？ 月湖板块重审视——本案通过价格分流客户效应明显 综合月湖板块，市场最低价已超过4800/㎡，本项目所在万家丽北板块以山水湾为代表均价3800/㎡，通过明显价格优势吸引，可以对客户进行有效分流。 万家丽北板块重审视——本案产品质素远胜过对手 万家丽北板块内，三一品牌较其他开发商而言本土号召力更强，影响力更大；配套除与其他项目共享资源外，本身自带商业街使之更加齐全；产品质素（如面积段、高赠送、大花园、超宽楼间距等设计）明显优于竞争项目，通过产品质素可有效分流客户。 项目占位的重审视—— 万家丽北及月湖仅为本案干扰型竞争，且本案价格和产品可有效分流竞争 实现项目占位的根本 占位演变 立足星沙，与华润凤凰城、凯旋门三分天下 并区隔中铁国际城、康桥长郡、恒大次级竞争