中粮·御嶺湾2009年营销推广计划 2008年12月 第一部分:营销环境分析 第三部分:项目阶段性营销推广策略 第二部分:项目整体营销推广策略 目录: 2008年5月前:紧缩银根、增加廉租房、保障性住房，防止商品房价格增长过快 2008年5月地震后:以减免税收等方面支持灾区重建 2008年9月至今:四次降息,以降低利率的手段,减轻购房者还贷压力，缓解买方观望气氛，改变市场供需状况。 2008年11月1日:对个人首次购买普通自住房或改善型普通自住房，最低首付款 比例调整为20% 1、政策分析 一、市场环境分析 目前成都别墅主要集中在南沿线、牧马山、温江、青城山、主城区五大板块，此外龙泉、郫县、新都、浦江等其它区域也有少量分布。 2、成都别墅市场分析 2、各板块市场特征 项目所在龙泉板块主要依托自然山水资源，别墅开发氛围不浓，高端配套欠缺，区位优势尚未突显。 3、成都别墅市场供需分析 说明:我们选取成都各个主要别墅区域的典型项目进行分析，以下的供需量及均价采集的数据范围仅限于这几个板块的主要别墅项目，纳入本次统计的别墅项目共30个（数据来源：房管局备案，个别不能查到备案的项目采用询问销售员的方式） 本月成都主要别墅项目总体可售套数1646套，本月新增供应168套，成交206套，供需比仅为13％，平均每个项目成交7套。 （备注：其它包括蒲江、新都郫县等郊县非别墅集中区域） 供需量分析 从区域来看 供应：供应主要集中在青城山、温江、南沿线 销售：销售最好的区域为南延线 从产品来看 供应：截止11月供应市场供应产品以叠拼为主。 销售：目前市场上销售最好的产品为叠拼，其次为独栋。 小结：总的来看市场供需失衡 4、成都别墅市场价格分析 板块价格： 南沿线依然是别墅价值最高板块，价格为各区域之首，龙泉板块由于别墅开发氛围欠缺，价格最低。 产品价格： 各类产品之间的平均价差依然保持在1500—2000元/平米左右。 分区域价格分析 分产品价格分析