目标与困惑 开发商母公司湘运怀化汽车运输总公司，是一家营运网点遍布怀化各县，以客运为主要产业的国有企事业单位； 本项目是湘运作出向房地产开发经营产业进军的战略调整后的第一个项目； 也是怀化湘运房地产开发有限公司成立以来运作的第一个房地产开发项目。房地产开发经验及品牌知名度需要在开发过程中不断积累。 背景 风险最小化； 利润最大化； 通过第一个项目建立品牌，使湘运公司进军地产战略转型获得成功。 目标 目标客户群的确定； 项目核心竞争力的建立； 开发策略的选择。 困惑 我们对需要解决问题的理解和主要内容 我们的客户在哪里？ 我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？ 我们采用什么样的竞争战略？ 我们提供什么样的产品？ 需要赋予产品什么样的核心竞争力？ 怎么样在资金条件的限定下展示竞争力？ 盈利的指标和项目资金平衡如何？ 在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题： 第一部分 市场调研 市场分析 竞争楼盘 宏观市场背景分析 宏观经济调查 房地产市场调查分析 怀化房地产市场格局 竞争分析 结论：怀化房地产处于快速发展单纯数量型阶段 怀化市 人均GDP16781元；经济增长率大于8%。 宏观市场背景分析 市场分析 2009年以来，怀化市经济工作紧紧围绕“保增长、调结构、上水平、促和谐”的总体要求，牢牢抓住国家实施扩张性宏观调控政策机遇，全力扩大投资、促进消费、改善民生，全市经济保持平稳较快发展，多项指标增速名列全省前列。 初步核算，全市1-9月完成生产总值387.56亿元，增长12.9%，比去年同期提高0.2个百分点，增幅居全省第9。其中，第一产业增加值61.57亿元，增长7.3%；第二产业增加值149.02亿元，增长19.6%；第三产业增加值176.96亿元，增长10.2%。 主要有五个特点： 1．产业稳步发展，企业效益回升。第一产业加快发展。全市农林牧渔业增加值同比加快2.3个百分点，增幅居全省第3。 2．内需不断扩大，增长动力强劲。从投资看：全市500万元及以上施工项目722个，增长17.4%；新开工项目416个，增长93.5%；投产项目169个，增长13.4%。全社会固定资产投资完成额202.22亿元，增长49.6%，增幅比上年提高22.6个百分点，增幅居全省第9。 3．财政增收加快，民生持续改善。全市财政总收入30.70亿元，增长22.8%；一般预算收入21.24亿元，增长30.8%，比上年加快1.9个百分点，增幅双双居全省首位。 4．信贷投放增加，金融运行稳健。截至9月末，全市金融机构各项存款余额547.27亿元，比年初增长18.8%。其中，企业存款余额91.22亿元，比年初增长31.4%；居民储蓄存款余额391.80亿元，比年初增长16.6%。 5．物价保持平稳，景气指数较高。 全市居民消费价格指数（CPI）为100.1%，其中服务项目类、食品类、衣着类、医疗保健类、交通通讯类、居住类价格指数分别为103.5%、98.9%、99.5%、102.1%、98.9%、102.9%。 宏观经济调查一 市场分析