昆山欣源项目前期策略思考 「他山之石 可以攻玉」 序 昆山，地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，近几年随着城市建设的快速发展，逐步成为房地产市场繁荣兴盛的热土 易居中国，期待与欣源携手，通过对项目的无限创意，个性营销，与强大资源加以辅助，共同为昆山城东奉献一个经典传奇！ 欣源，选择了城东---昆山未来重点发展的板块，将以前瞻性眼光开发一个超百万方平米的综合型大盘项目，成为未来城东开发的引领者 三、青出于蓝---操作思路 一、解读大盘营销思路 二、分析周边竞争市场 目录 一、解读大盘营销思路 万源城130万平米 2007年 独栋、多层、小高层、高层+商办 新浦江城 230万平米 2005年 独栋、联体、叠拼、多层、小高层+商办 除上述易居在上海操作过的经典大盘项目外，今年上海地区预计还有御嘉天地、名品城等数个百万方大盘会陆续上市；仅上海，易居操作过的大盘数量就将超过10个； 在全国易居提供咨询、营销服务的大盘将超过百个，代表项目有西安浐灞、天津远洋等 嘉城 102万平米 2004年 联排、多层、小高层+商办 易居百万大盘操作经验 经过十年耕耘，易居已经成为中国房地产流通行业的领跑者 对于大盘操作，易居拥有丰富的实战经验及理论体系的支持 确立一种领导地位 倡导一种生活方式 构建一种框架体系 实现一种可持续开发 易居大盘操作思路 房地产业有“小盘就市、大盘造势”的说法，小型楼盘体量有限，随行就市或略加创新再加上一定的宣传就能顺利的达到盈利的目的，而对于大盘，造势却成为其营销中必不可少的重要部分 大盘之领导地位 领导地位确立 —大盘始终在价格和成交上保持领先 前期形象树立 —不同于小盘推广，拥有更高的全盘视野，注重前期投入 1、用更高的全盘视野，树立大盘形象 通过前2年大量广告宣传的投入，树立国际化居住大盘形象概念 引领南翔第一标杆大盘，成为近郊低密度、高品质大盘 价格高于周边30%左右 连续3年全市成交量前三 形成上海西南国际百万级规模都市大盘 价格高于周边20%左右 引领“城市最具影响力运营商”和“城市最具影响力国际别墅社区” 价格高于周边10%左右 独特卖点 —通过项目独特的卖点 2、独一无二的配套 家乐福、国际网球中心、双语幼儿园等一切生活配套设施 2、上海第一个以城市公园为主题概念的大规模社区 创造周边10万平方米城市公园，带动区域生活氛围提升 1、前期大量广告投入，形象树立 仅2009年1年就用去3000多万的广告费用，大量的广告投入树立项目西南大盘形象 2、依托政府规划 2003年 “一城九镇”规划，浦江镇是重点发展城区之一 浦江镇将和世博会呼应，形成城市新中心 1、形象造市树立 以“奥运冠军之家”为宣传，树立市场“明星楼盘”形象