池州太平鸟项目 发展战略及整体定位报告 2008年6月20日 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归宁波中原物业顾问有限公司所有，未经宁波中原书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目界定 问题界定 问题分析 项目发展战略与项目定位 项目界定 从城市规划和城市建设可以看出池州城市重心偏向城市北区，项目所在区域也不在城市近期主要发展方向，也非城市目前的高档区。 城市重心靠北，市委、市政府等行政中心在城区北面。 城北延伸至贵池工业园区，是池州市主力打造的产业基地。 项目所在为城南城乡结合部，周边为未开发状态。 项目属规划中站前区二期边缘，站前区一期目前尚处培育期且与本项目距离较远。 区域位置尴尬，区域没有明显功能规划，利好规划没有落实时间。 近几年其他区域在城市改造和建设方面有大幅度发展，本区域基本没有发展。 本项目 市政府 市委 贵池工业园区 站前区 高尚住宅区 四类 三类 二类 一类 本项目 单核心环线扩张城市： 从各环区房地产发展看，城中区、城东区、老城区已发展较具规模，主要集中在二类地段边缘，本区域属四类地段以外，目前有一些大型项目利好，但未受到本地主流开发商的关注。 城中区域 城东区域 老城区 东城区发展较早，主流项目兴起于02、03年，现已交付，区域位置好，认同度高，价格高，项目档次高。 城中区域在05年后住宅供应逐渐升温，由于临近行政中心，目前区域认同很高。 项目周边无在售住宅项目。 碧桂园紧邻本项目，年内开售。 本地开发商、省内开发商及在池州份额较大的江苏开发商均未涉足本区域的住宅开发。 本项目 1km 2km 项目区位：项目属于南外环以外，城市近郊。距城市中心约4公里，距池州火车站（站前区中心）约3公里。与主城区结合不紧密，与站前区亦有一定距离。 站前区板块 杏花村板块 城市发展至南外环，南外环向南基本没有发展。临近南外环的城南居住板块已经呈现出边缘化特征。 主城区消费者对项目所在区域不熟悉。 行政归属为站前区二期区域，目前站前区不能辐射至本项目。 城南居住板块 南外环