湖南珈鼎置业发展有限公司 湖南珈鼎置业发展有限公司 汇报思路 提出假设 整体房地产发展大势判断 住宅市场机会 商业市场机会 湖南珈鼎置业发展有限公司 国内大势判断——未来十年持续发展 湖南珈鼎置业发展有限公司 07年10月前的房地产市场及调控政策 房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。 房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。 大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。 大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。 银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。 2006年调控重点是调整住宅供应结构 人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施） 《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（国六条）（06.5.17） 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（十五条细则）（06.5.29） 《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（06.5.30） 人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施） 三次上调存款准备金率累计1.5%——据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15） 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等 07年上半年 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（07年2月正式开始征收） 《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（07年1月1日起实施） 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 》（07年1月正式实施） 央行的再次加息 征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施 土地增值税、土地使用费、城市基础设施配套费的上涨，将增加开发商的成本，央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款