郴州·恒大华府营销策略报告 合富辉煌(中国)湖南公司 目录 市场环境分析 三 四 二 一 五 六 广告宣传分析 购房特征分析 客户特征分析 项目本体分析 营销思路建议 市场环境分析 一 目录 主要竞争项目分析 郴州市场概况分析 截至2009年8月31日，郴州市辖郴州市区（苏仙区、北湖区 ）和8个县，代管1个县级市。 市区辖二大行政区： 北湖区面积815平方千米，人口30万、新城区、行政商务商业中心 苏仙区面积1357平方千米，人口34万、老城区，市中心 本项目处于北湖区青年大道与南湖路交接处，属北湖区。 城市整体规模较小，市区人口仅64万，属于蓄势发力的三线城市 构建“大郴州” 郴州的城市发展将以“核心带动、十字延伸；网状发展、组团推进”，构建“大郴州”。 城市规划发展特征 郴资桂一体化 “一区四极”大郴州城市空间 一区：郴资桂一体化区域的核心发展区。 四极：郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核。 房地产发展格局——二极分化 ——二大格局：新城区和老城区 老城区——北湖公园（配套、地段） 房地产开发更多的依靠旧城改造，受规模和周边环境限制，整体目前缺乏整块的空置土地可以开发，楼盘质素不高。 新城区——五岭广场、骆仙岭（产品、环境、生态资源） 城区发展的核心区域，规划合理，环境优美，代表着郴州房地产未来的发展方向。土地出让/转让量大，楼盘可塑性强。 目前已产生了一批影响郴州楼市的精品盘，如御景城市花园、天一华府、亿枫翠城等等。 市场板块特征 五岭板块：以五岭广场为主的文化休闲中心。已经成为郴州新的高档项目的聚集区。 骆仙岭板块：以北湖市郊骆仙铺村为中心，定位：高尚住宅、休闲娱乐为一体的环保型、生态型的新城区。 苏仙岭板块：郴州历史和文化底蕴资源优势的区域，郴州最适合居住的区域，苏仙岭、郴江河市政配套元素，突现了该区域的核心价值。 王仙岭板块：郴州与资兴联合一体化的中间区域，承载了郴州几十年发展蓝图的寄居地、王仙岭的文脉资源。 北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套、和唯一的北湖公园。 郴州属资源型城市，以山、水自然资源为中心发展，形成了“三岭一湖一广场”的住宅发展格局 恒大华府