文本描述
金地龙华项目定位报告 第一次报告成果——本项目经济技术指标 占地面积:14.2万平米 容积率:3.0 占地面积:42.6万平米 一期售价:5400元/m2 ~ 5800元/m2 民治大道 项目目标及限制条件 限制条件 2006年底回首期款 容积率3.0 首期开发必须成功 短期目标 长期目标 实现目标后的结果 项目目标 世联对于金地龙华项目目标的理解 成为片区高尚住宅的代表 通过对客户目标的分析,本报告应解决的核心问题是: 在未来的地产市场中成就非凡的影响力 我们的研究思路: 市场分析阶段: 区域市场状况 本项目用地解析 竞争分析 开发模式研究阶段: 项目开发模式研究 项目定位阶段: 核心竞争力 形象定位 客户定位 产品定位 命名 市场分析 开发模式 分期开发策略 项目定位 启动区定位阶段: 用地分析 项目分期 启动区选择 第一部分市场分析 1.1 龙华区域市场状况 龙华地理位置 地处宝安的东南角,南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇。全镇面积98平方公里,其中二线拓展区面积19.38平方公里。 龙华是宝安区中与特区房地产市场联系最为紧密的区域,也是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。 作为深圳卫星城,随着中心区西移,和地铁的开通,龙华的地位将较大的提高,成为“副中心区”。 未来深圳的“副中心区” 龙华区位 未来深圳的“副中心区” 随着深圳市中心区的西移,龙华成为距离市中心最近的卫星城,具有三重功能,一是福田中心区的延伸和生活配套区,其次是中部地区的次中心,起到一定的对外辐射作用,三是不断协调和完善城镇自身的发展。 关内外土地出让情况对比 关外大规模的土地供给量的不断增加,以及市内成熟地段土地可开发量的减少,住宅郊区化倾向明显。 2002年土地出让 关内:关外=1:5 2003年土地出让 关内:关外=1:7 2002年关内土地出让量为总量的13. 55%;2003年为总量的12.75%, 关内土地供应量不足,深圳中低端、工薪阶层将会在关外置业,跨 关置业成为主流。