第一部分：核心导读土地属性总结 区 域 交 通 属 性 区 域 产 业 属 性 区 域 人 口 属 性 区 域 规 划 发 展 快速道路承载上海西南片区的交通大动脉的重任 城际高速汇聚与此，闵行已经成为上海最大的西南门户，成为所有南方城市入沪的必经之地 两条轨道交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了闵行的经济发展 全长175公里的沪杭磁悬浮经过闵行，将闵行划入了半小时经济圈的核心区位 上海南站将辐射整个西南片区，从而全面升级区域的商务、旅游、酒店、住宅产业 区域内已经拥有比较成熟的产业园区 区域内有诸多产业正处于起步阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入 闵行首个现代服务业将规划将导入8.5万人口，占目前整个闵行区人口的十分之一 2004年底，闵行区户籍人口75万人，流动人口约73万人，外来流动人口与本区户籍人口已形成了 1：1的格局 闵行区在11个市区中土地面积排名第三，而人口密度仅列11位，因此从地域的角度来讲，闵行 尚有导入大量人口的基础 人口素质正在不断得到提高，大专以上文化程度的人群占到了总人口的28％ 闵行新城城市化目标至2010年为95%，2020年为99%以上；至2020年规划城镇建设总用地为167 平方公里，至2020年规划常住人口为105万 6大组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入超过目前将近一半的人口数量 闵行新城将是闵行下一个15年重点规划的区域，在此规划背景下，传统的“老闵行”将彻底激 活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的发展态势，成为上海全市大西南 片区的发展中心 对九龙仓的启示 区域土地的现实性和未 来性向我们昭示，从城 市远期发展的态势来看， 这块土地的开发潜力是 无可估量的。闵行作为 一座具有较强独立性的 城镇，无论在地理空间 上，还是城市经济发展 格局中，都扮演了一个 重要的纽带作用，既是 市郊向城镇转型的典范， 也是整个泛上海城市发 展空间上的核心 因此对于本项目的把握， 应当以一个城市运营商 的角度从城市宏观发展 的高度来衡量，市场空间论证24 住宅市场论证 办公市场论证 商业市场论证 酒店市场论证住宅市场宏观市场 区域市场 价格走势:内环内住宅均价稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为22071元/平方米； 需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年第四季度受宏观政策影响 供需明显减少,市场向理性回归； 价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点， 同比大幅上涨了22%； 需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响 供需明显减少,市场向理性回归； 供应特征:以普通住宅供应为主;别墅及高端物业稀缺； 分布特征: 分布较均匀，目前以莘庄板块最为集中（以个案计）； 销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快； 价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高，集中 在15000-16000元/平方米，受市场追捧度高； 客户特征:普通住宅以西南客源为主，投资比例有所减少； 未来供应 内环内： 2008-2009年,上海内环内住宅土地供应总量27.71万平方米,供应量少;市中心土地供 应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显； 闵行区: 2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米，主要集中在浦江镇板块和莘庄 板块； 对九龙仓开发的启示 注重产品人性化设 计和社区整体品质,树 立品牌想象; 普通住宅竞争激烈, 应打造市场稀缺物业 及控制开发比重； 高端物业稀缺、市 场受宠度高，可考虑 开发此类物业； 上海住宅市场理性 回归，市中心土地稀 缺，闵行区凭借区位、 交通、配套等因素将 呈现长期的发展潜力。写字楼市场宏观市场 区域市场 价格走势:写字楼整体成交价格稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为16067元/平 方米； 需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年市场供小于求的趋势假强， 办公市场需求进一步升温。从各环线来看，内环内供需逐步减少，中外环供需量 逐渐增加； 价格走势：成交均价受个案成交影响较严重，高端项目成交价格超过20000元/平方 米； 需求市场:市场供应略大于需求，受个案供应影响，市场供应与需求呈现集中势态； 产品特征:大多为中端产品，高端写字楼缺少； 分布特征: 主要分布在沪闵路高价沿线、商业中心附近； 租售特征:高端产品去化速度快，出租率高； 客户特征:贸易、电子、房地产、咨询是主要行业客户，中导企业占主导，对办公 的面积需求在50-250平方米； 未来供应 内环内： 2008-2009年,上海内环内办公土地供应量少;市中心土地供应稀缺，办公由中心区向 周边扩散趋势明显； 闵行区: 2008-2010年闵行区商办物业供应量为28万平方米，主要集中在华漕板块； 对九龙仓开发的启示 中端产品竞争激烈, 应打造市场稀缺物业 及控制开发比重； 高端物业稀缺、市 场受宠度高，可考虑 开发此类物业； 依托本项目区位优 势在交通、配套等方 面大做文章； 商务办公郊区化优 势将为本项目提供长 期支持； 根据市场供应格局 和产品特征确定合理 的营销策略以规避市 场风险。商业市场宏观市场 区域市场 人口结构:外来人口增长迅速，城市化率不断增长，商业需求不断增长； 消费结构：人均可支配收入高，消费力强，消费向多元化结构发展，教育文化娱 乐消费比例提高，衣食住行的比例下降； 宏观市场：2000年至2006年，闵行的GDP翻了四倍多，至2006年达到847亿元经济及 商业的快速发展，社会消费品零售总额比上年同期增加26.72亿元，增14.7%，商业 发展前景看好； 分布格局:莘庄商圈与项目所处的古美梅陇板块的关联度高； 总体特征:大型商业设施布局过密，导致主力店服务辐射半径缩小，商业影响力减 弱，主力店无起到商业的核心动力作用。区域高端商业形态缺少； 客户需求 对九龙仓开发的启示 大型商业布局过密， 应对项目商业的规模 进行适当的控制； 高端商业形态稀缺、 可考虑开发此类物业； 结合客户的需求， 特色化商业形态可作 为项目主要经营业态 依托本项目交通及 商业氛围等优势方面 做足文章； 需求特征:业态需求上，多为一些服饰、鞋帽类等业态，尤其是一些品牌服饰， 最受消费者喜好，80％左右的客户愿意前往本项目消费，具有特色的商业形 态和购物的软环境为客户所关注，一站式体验购物中心为客户所青睐；酒店市场宏观市场 区域市场 上海旅游市场：上海以都市旅游产品为主,拥有完善的网络状服务体系,是成熟的 国际旅游都市；持续增长的旅游产业更是酒店业发展的重要驱动因素； 上海商务市场：日益频繁的商务往来将带动上海中高档酒店需求, 宾馆酒店行业 在未来几年的前景将依然看好； 旅游市场：闵行深厚的文化底蕴成就了不少独特亮点,但无大型规划的支持使其 存在一定的局性,旅游的大力发展受到限制； 商务市场:闵行区经济迅猛发展，商务办公郊区化更是为区域中高端酒店提供契 机； 上海南站：上海南站将为区域酒店提供强大的商务及旅游客源； 区域现状: ⊙闵行区以经济型酒店为主，四星级以上高端酒店物业稀缺； ⊙经济型酒店价格不高但入住率普遍较好，市场需求空间庞大； ⊙酒店住户以商务客源为主，由于区域旅游业吸引上海本地生源较多，因此旅 游客源相对较少； 未来供应 徐汇区： 2008-2009年,徐汇区商办、酒店综合用地供应量1.59万平方米; 闵行区: 2008-2009年, 闵行区商办、酒店综合用地供应量1.72万平方米； 对九龙仓开发的启示 上海及闵行总体发 展大环境佳，随着旅 游产业、商务发展的 不断提升，对高端酒 店的需求将与日俱增； 高端酒店在区域稀 缺，尤其是品质较高 且产品较有特点的物 业，建议本项目适当 发展高星级酒店； 依托本项目良好的 的区位优势、周边商 务人流质量及开发商 品牌打造地标性建筑 将填补市场空白，树 立品牌形象。