御景江南 营销策划报告 呈：丁香湖国际汽车城开发有限公司 段 营 销 八 一段深度市场透析 孙子兵法 曰“知己知彼，方能百战不殆。” 宏观市场、微观市场竞争格局如何？ 知彼 2009年中国靠什么完成“保八”的目标？ 2008年全球经济危机，在此背景之下欧美包括日本都在为摆脱金融危机而苦苦挣扎，然而，中国却漂亮的完成了经济目标，这些主要08年的4万亿投资密切相关。 2009年。世界经济危机依然笼罩全球，中国出口和内需双阳痿，中国依靠什么完成保八的目标？ 投资“铁公鸡”（铁路、公路、基建）以及房地产，完成了09年的“保8”任务。 宏观市场回顾…… “铁公鸡”在2010年还会管用吗？ 未来的2010年，传统拉动GDP的三驾马车中（投资、消费和出口），可以看出 ： （1）出口：日子不好过。出口形势从现在来看，虽然国际形势有所好转，但国内的出口型企业的日子依旧不好过。贸易保护主义抬头，为维护自身利益，欧美等都开始了贸易保护，比如针对中国的轮胎、无缝钢管等。 （2）投资：政府已经拿出老本，再投资铁路、公路、基建的力量非常有限。靠“铁公鸡”来动内需基本结束。国家及地方财政已经拿出了“老本”来进行政府投资 ，已经再也没有4千万的刺激。 （3）消费：传统领域产能过剩。中国人一是消费观念非常传统；二是中国人有钱也不敢消费，医疗、教育和住房保障制度的缺失，一场大病就可能让一个家庭破产，在这样的背景下让国人去商场大胆消费，无疑于投河自尽，因为医院不会因为你一身名牌就让你免费就医。而对于大部分企业来讲，传统领域已经出现了严重的产能过剩。 照此分析，明年的中国经济是否没有了指望？非也，中国人一定有自己的办法，能让经济保持又快又好的发展态势。那么—— 房地产将会成为中国 2010年经济救命稻草 ※房地产行业带动相关行业的发展 只有房地产发展才能使得投资立竿见影，短期内快速见效；同时房地产投资还能带动将近50个行业的持续高速增长，比如水泥、钢铁和能源产业。 ※地方政府将会大力支持 作为中国城市的一市长，在5年任期内必须完成GDP增长指标，否则就有可能降职，更别指望获得升迁的机会。那么他将选择什么行业来带动经济增长？会选择教育投资、选择扶持三农吗？如果正常的话，他一定会选择房地产。 ※为什么近年的地王层出不穷，这种现象说明了什么？ 为什么央企纷纷抢占各大城市的核心土地资源，他们是当前体制下的精英，他们对市场的嗅觉非常敏感。他们正在为明年房价暴涨做抢占地盘的准备。2010年的房价暴涨已经山雨欲来，不可避免。 2010年房市场火爆已经山雨欲来 2009年沈阳区域市场表现如何？ 目前，官方网站仅仅公布沈阳2009年1-8月份的统计数据： ※沈阳市商品房销售830.97万平方米，销售金额331.84亿元，分别同比增长9.72%和17.14%。 ※沈阳市存量房成交面积423.59万平方米，成交金额128.61亿元，分别同比增长29.92%和37.5%。 ※沈阳市商品房成交均价3993.44元/平方米，商品住宅均价3720.32元/平方米，同比分别增长6.76%和9.74%。 数据来自沈阳房产局官方网站 目前，官方网站公布沈阳2009年1-8月份的统计数据，从统计数据可以产出： 1.商品房销量创历史新高，特别在5-8月份表现尤为抢眼。 2009年1-8月份，商品房累计合同备案面积达到830.97万平方米，商品住宅合同备案面积711.18万平方米，再创历年商品房销量新高。特别在今年5-8月商品住房合同备案面积连续四个月保持同比两位数增长。按照房产销售“金九银十”的规律和9月份召开房交会的影响，一般8月份房屋销售淡季，但8月份商品住房合同备案面积同比增长13.3%，有此表现，实属难能可贵。 2.房价稳中有升 1～8月份，沈阳市商品房成交均价3993.44元/平方米，商品住宅均价3720.32元/平方米，同比分别增长6.76%和9.74%。1～8月份，存量房成交均价3036.19元/平方米，存量住宅成交均价3030.68元/平方米，同比分别增长5.84%和19.24%。房价基本处于稳中有升的态势。 3.外地和境外购房创新高 1～8月份，外地人购房占全市房屋销售总量的33.38%，比去年同期增加0.34个百分点，也创出历史同期新高。其中：省内其他城市来沈购房占全市购房总量的19.5%;外省市人购房占全市购房总量的13.74%;境外人士购房面积占全市购房总面积的0.13%。外地人购房保持稳中有升的发展势头。 2009年随着市场刚性需求的释放，政策的大力扶持，市场上涨势头明显， 2010年市场将继续上涨， 因刚性需求被释放，市场上涨的脚步将会放缓。 宏观市场未来的预判 宏观市场回顾，未来预判 2008年房地产市场“拐点论”进入地产市场的寒冬，2009年政府政策扶持房地产市场，进入春季，春暖花开，房地产市场温度上升，婚房、改善刚性需求逐日上升.2010年市场如何？ 回顾 2010年经济刺激政策等多种因素的影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，2010年房地产投资将继续保持较快增长。首次置业需求，首改改善需求和投资需求，将成为主力军。 预判 房贷优惠政策变化几何 购房者争搭政策“末班车” 房贷优惠政策是否收紧、７折房贷优惠会否取消，近来备受市场关注。部分购房者受传闻影响也加紧了购房贷款速度，争搭房贷优惠政策“末班车”。 银监会表示，银监会一直重视房地产市场的发展，积极促进房地产行业健康发展。同时提示银行控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。 沈阳二套房贷利率优惠少 利率优惠偶有空间 11 月4 日，媒体报道南方部分城市二套房贷取消利率优惠执行利率上浮10%。不过，沈阳多家银行表示对二套房贷均一直严格按照首付四成、利率上浮10%的规定执行，沈阳作为国内房地产市场的二级城市，能享受到二套房贷利率优惠的客户很少。 房价上升，开发商拿地势头猛增，底价取车辆厂地块 中海35亿沈阳再夺地 11 月13 日，中海地产又一次在沈夺地。短短两周之内，中海在沈阳已经花费70亿元扩张项目。 最新数据显示： 二段项目属性与判断 孙子兵法 曰“知己知彼，方能百战不殆。” 项目的市场机会点在那里？ 知己 本案位于皇姑区与于洪区交接处，而皇姑区位于沈阳市西北部，沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。 具有厚重的历史文化底蕴 古文化遗址----新乐遗址和世界文化遗产----清昭陵，素有沈阳起源、清朝龙脉之称 具有现代文化资源 皇姑区素有“文化教育区”之美誉。雄厚的科技力量，发达的文教事业，为经济和社会事业的发展提供了强有力的科技、智力支持。驻区有辽宁大学、省中医学院、沈阳航空学院等30余所大专院校沈阳科教文化大区,故有“皇姑区学区房称号 ” 本 项 目 项目宗地区域搜索 丁香湖片区—— 政府新城改造的重点发展片区 规划定位——“高尚生态居住社区” 丁香湖片区是一个极具吸引力的高尚居住区，湖居定位高尚社区，高端人群首选， 湖居生活都是一种高贵生活的象征 ！ 项目宗地环境搜索 丁香湖夜色 项目宗地交通搜索