第一阶段开发以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸；第二阶段以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级高尔夫及相关配套设施。 第一阶段开发：1964~1985 1964 开始规划 1975 开始施工 1975 开始销售 Kapalua 别墅和酒店： 一座194间客房的酒店，及有100套单间和双卧室的别墅 有全年为儿童安排的节目、健身房、水上设备 公寓别墅： 海边别墅：四个有488套住房的独立项目 高尔夫别墅：186套单卧和双卧套单元 山边别墅：161套单卧和双卧套单元 铁树别墅：10栋共40套住房 菠萝岗：99栋独立别墅 游憩设施和娱乐设备 2个高尔夫球场 10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心 第二阶段开发：1986~今 1995 完成总规划的50% Kapalua园：占地3.6万m2 ，由8片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区 植物园：占地43.9万m2 ，由36片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区 利兹卡尔帕鲁阿酒店 550间客房，占地15万m2 ，与白沙海滩和海湾球场接触，所有客房带有宽阔门廊 游憩设施和娱乐设备 18洞冠军级高尔夫球场 占地3066 m2的高级俱乐部会馆 一个乡村网球中心，10个球场 海滩游憩设施和度假物业，包括酒店别墅 海边接近的高尔夫、网球等设施 山林游憩体验组团 居住物业，包括各类别墅和公寓及配套 90年代 60年代 70年代 80年代 70年代中期开始开发商投入资金大量消化设计、基础设施和附带费用的开支 90年代度假村发展逐渐成熟，经营和销售的收入才达到平衡 2000年代 开发次序 一个度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑。 现金流 公共建筑、植物园、公园、大型购物中心 开发次序以不同的价值体验组团为顺序，以高端项目启动，提升项目档次，通过后续不断投资，逐步实现经济回报 案例借鉴--卡帕鲁阿 资源 夏威夷Kapalua社区KPI体系 对强势资源依赖程度高，临近优质海滩资源，自然资源丰富，保护原生态措施，使其成为项目价值点。 整体规划 主题活动 修建多种活动设施，包括GOLF、网球、水上运动等硬件设施，并根据节日规划多种主题活动，包括美食节、艺术节、儿童娱乐节等，满足细分客户的需求。 开发次序 先开发沿海度假设施，如酒店、娱乐、购物等配套设施，以高端物业启动，提升项目档次，聚集人气；再向腹地延伸，开发居住物业。 政府支持力度 前期投入较大，但开发商凭借自己充足的资金实力和现金运转能力，及良好的信誉，实现融资，而没有借助政府的力量。 片区成熟度 项目开发周期较长，逐渐完善配套设施，对片区成熟度要求不高。 整体规划保留了自然原生态地貌，沿海岸线集中布置度假设施，包括酒店、购物等相关配套；在较宽阔的腹地修建高尔夫、网球场等娱乐设施。 国际案例KPI体系 本项目的发展方向： 作为香水湾规划的一部分，打造出本项目独有的亮点； 依靠滨海资源，充分加以利用，将沿海面打造成高端度假区； 沿海规划本项目的标杆产品，在二线及腹地规划项目的主力产品；； 设立独具吸引力的主题，提供多功能度假体验。 通过国际案例借鉴，得出本项目的发展方向：充分利用自身资源，打造独有亮点，特色主题；沿海规划高端产品，资源价值利用最大化，打造热带滨海多功能复合度假社区。 案例借鉴 客户解析