谨呈：厦门灿邦投资有限公司 项目开发建议报告思路 1：城市化进程下房地产行业开发策略 2：项目开发启动物业形态建议 4：项目入市时机建议 3：项目开发启动物业面积及规模建议 5：项目入市价格初步判断 6：项目推广费用估算 项目开发建议报告思路 1：城市化进程下房地产行业开发策略 2：项目开发启动物业形态建议 4：项目入市时机建议 3：项目开发启动物业面积及规模建议 5：项目入市价格初步判断 6：项目推广费用估算 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------城市化一般过程 目前大亚湾城市发展阶段正处于高度城市中心化阶段 本项目所在的城市中心区的区域位置，物业的组合业态应该符合城市发展的房地产类型发展特征 城市发展进程规律 城市群 城市化 大都市 郊区化 大亚湾现阶段发展模式 深圳现阶段发展模式 城市区域的房地产类型发展特征 结论 ：本项目的开发方向是集投资型商务公寓、商业、住宅于一体的城市综合体 上海现阶段发展模式 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------城市化过程中房地产开发顺序 住宅 商业 社区商业 街区商业（步行街） 大卖场带来商业聚集形成的核心商圈 商务市场 商住楼 街区商务楼（临街商铺） 写字楼 形态 目的 现状 集资房 福利房 自建房 商品房 解决居住生活需求 解决居民商业配套要求及其它方面需求（如娱乐、购物）等 满足人们商务办公功能 居住型和投资型物业并存，并以投资物业为主 基本上以街区商业为主，没有形成大卖场带来的核心商圈 由原始的商隹楼向纯办公商务物业发展（如南山国际） 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------大亚湾房地产发展之“怪状” 在售及已售项目客户群体对比表： 目前大亚湾房地产发展处于城市发展过程中初级阶段， 购房 需求 改善型 自用型 区域聚集型 城区 外来 房地产开发初级阶段购房需求 “怪状” ：大亚湾房地产物业居住型和投资型物业并存，并以投资物业为主