20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.2 青岛王府别墅项目 顾问工作建议书 谨呈：青岛格林置业有限公司 目录 一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍.3 二、项目基本情况及客户需求.......6 三、项目界定及思考关键点..........7 四、工作阶段划分及各阶段工作内容........9 五、世联顾问工作方法及质量保证体系..12 六、顾问咨询费用15 七、世联操作案例介绍...16 八、我司服务顾问案例及客户概览..........27 九、世联部分策划代理项目概览.31 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.3 一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍 公司概况 世联地产顾问（中国）有限公司于1992年6月在香港成立，是国内最早从事 房地产专业顾问的公司之一。旗下设有： 世联地产顾问(深圳)有限公司（成立于1993年） 世联地产顾问(香港)有限公司（成立于1999年） 北京世联房地产顾问有限公司（成立于2000年） 广州市世联房地产咨询有限公司（成立于2002年） 上海世联房地产顾问有限公司（成立于2003年） -- 秉承“专业解决中国地产问题，为客户挖掘价值”的理念，我们追求不断 地在市场中为客户发掘价值，节省交易成本，降低专业风险，并实现客户的最 大利益。经过15年的发展，现已成长为中国最具规模的专业房地产顾问公司 之一，被国家建设部评选为“国家一级咨询机构”，是中国土地估价师协会注 册许可在全国范围内执业的土地评估机构，被中国房地产估价师学会推选为常 务理事单位。 -- 目前世联（中国）已拥有员工3000人，至2007年底，世联地产已参与国 内近700个地产项目的发展顾问，策划和代理销售物业项目达600多个，实 际销售金额近1350亿元；历年累计评估总值逾6700亿元。参与的顾问项目 中，开发规模在1平方公里以上的项目超过20%，在土地出让、区域发展、 城市重建、主题式房地产开发研究、房地产项目发展顾问和营销顾问、房地产 市场调查等方面已经形成成熟的工作流程和专业工作方法，并拥有了大量自主 研发的分析工具和分析模型。 -- 服务遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西 安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中 城市；服务客户包括香港中旅、中国海外、中信集团、光大集团、深业集团、 万科地产、华侨城地产、天鸿宝业、招商局、天津泰达、鲁能、香港汉国置业、 西安高新、大连亿达等600多家海内外机构。 业务范围 -- 全国范围内：可提供房地产项目发展顾问和营销顾问、土地价值评估、区 域发展、城市重建、主题式房地产开发研究（CBD、产业园、旅游地产、港 口区、汽车城等）、项目可行性研究、拆迁评估等专业服务； -- 深圳： 除提供上述服务外，还提供物业策划代理销售、资产处置、项目贷 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.4 款、租赁经纪等服务； -- 北京、广州、东莞、上海：除提供上述服务外，还提供物业策划代理服务。 专业资质 -- 建设部核准的房地产一级评估机构 -- 中国土地估价师协会注册许可机构：可在全国范围内从事土地评估业务 -- 中国房地产估价师学会常务理事单位 -- 中国土地估价师协会会员单位 世联核心价值观 我们—— 因团队而强大 因做足功课而专业 因郑重承诺而有信誉 因为客户发掘物业价值、降低交易成本而解决中国房地产问题 世联公司网址 http://www.worldunion 世联主要出版物 -- 专业类：《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《深圳房 地产产权手册》、《深圳楼宇买卖手册》、《土地经济问题》 -- 资讯类：《楼市中国》、《地产评论》、《市场月报》 -- 随笔类：《世联观察》、《前线故事》、《认识》、《在场》 -- 丛书类：世联10年城市地产系列丛书 ——《新都市主义CONDO与小户型》 ——《社区大盘出路》 ——《CBD写字楼与国际公寓》 ——《城界消失旅游地产》 世联地产顾问丛书 ——《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发 城市运营的出路》、《新城模式》、《公共住房浪潮》 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.5 世联荣誉 -- 2005-2007国务院发展研究中心企业研究所 清华大学房地产研究所 中 国指数研究所 中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名 -- 2005-2007年中国房地产策划代理百强企业 -- 2005年上半年 深圳市世联房地产评估有限公司荣获中国一级资质房地 产估价机构TOP10第二名 -- 2005年4月 国务院发展研究中心企业研究所 清华大学房地产研究所 中国指数研究所 世联地产荣获“2005年中国房地产百强策划代理企业”第二名 董事长陈劲松获得“2005年中国房地产百强企业家“称号 -- 2005年3月 北京世联荣获“新地产2004年度品牌顾问”称号 -- 2005年2月 北京世联荣获“新浪地产2004十大品牌经纪公司”称号 -- 2005年1月 北京世联荣获“安家2004地产风云榜金牌代理行”称号 -- 2004年12月 第六届全国住交会（上海） 世联地产荣获“中国十大地产服务机构”称号 -- 2004年12月 中央电视台国际网络 世界经理人周刊 世联地产荣获2004年“中国100最佳雇主”称号 -- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社 2003-2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司 -- 2004年7月 中国城市土地运营博览会 2004中国地博会十大品牌地产顾问公司 -- 2004年5月 南方都市报 南方置业会金牌顾问团队 -- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社 2004年“3.15”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介 -- 2003年12月 深圳市人民政府 房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖 -- 2003年11月 中国住交会组委会 2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 -- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会 中国深圳（2001）十大地产中介公司 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.6 二、项目基本情况及客户需求 项目基本情况 本项目已经完成了方案设计，样板区正在建设中。 “王府”纯别墅项目位于青岛即墨市华山镇烟青一级路东侧，华山高尔 夫球场南部，有很好的资源。 占地面积：420000㎡；建筑面积：110000㎡；方案设计户型面积：最 大1800平方米，主力户型240㎡、290㎡、480㎡；全部是独栋别墅。 客户需求 1、 青岛别墅市场研究 2、 项目潜在客户群分析 3、 项目重新定位及发展策略 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.7 三、项目界定及思考关键点 项目界定 根据项目的基本情况，结合世联过往项目操作经验，我们认为本项目可界定为： 二线省会城市边缘区顶级独栋别墅项目 思考契入点 根据同类项目操作经验，世联认为本项目在定位和营销环节中应重点考虑以下 几点： 基于城市发展的大思维制定项目整体定位与发展战略 在发展战略层面上，项目开发必须首先保证方向的正确性，因此我们必须基于 城市房地产市场特征以及区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供 解决方案；在整体定位层面上，一方面要结合现有的市场特点以及消费习惯进 行定位，另一方面也要借鉴其他城市的发展阶段以及成功的案例予以适度的创 新，以此引导消费需求，达到房地产开发的新高度。这需要我们关注以下几个 因素： ü 青岛市经济发展及房地产市场特征 ü 青岛市特征及城市发展阶段界定 ü 青岛市未来规划以及城市功能布局演变规律 ü 项目在青岛市中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系 ü 类似项目发展案例研究以及经验借鉴 财务目标是制定项目整体定位和发展战略的基础 项目定位的根本是实现开发的财务目标。不同的开发主体由于企业发展战略、 执行力方面的差异，即使在相同的市场环境下，项目定位的选择也很有可能不 同。因此，格林置业的财务安排是我们制定项目发展策略的前提。这需要关注 以下几个因素： ü 本项目在青岛格林置业的企业战略和资本链条中的地位 ü 本项目的启动资金、融资成本等限定条件 ü 本项目的动态现金流要求等 20080430_格林置业_青岛王府别墅项目工作建议书 P.8 体现项目核心价值的产品力 前期定位的重要成果体现在项目的规划设计和单体设计方案，设计方案要体现 项目市场定位的核心价值点，衡量项目核心价值提炼是否正确的标准，一，是 否与目标客户的产品价值吻合，即明确客户愿意为什么付费；二，是否具备一 定的比较优势，哪些是市场的‘规定动作’、‘自选动作’，避免出现硬伤，为 后期的营销销售目标的实现创造条件。这需要不断同设计单位进行沟通以及对 于各阶段设计成果进行市场评价，保证最终的成果不偏离既定的目标。 兼顾长短期目标的成功启动 项目的成功启动对于实现整个项目的运作至关重要。不同的物业类型或者不同 的产品，其特点和档次定位决定项目启动的前提条件各不相同，同时项目启动 必须协助完成整体开发目标与整体定位的实现。这里需要指出无论以哪种物业 类型或产品启动，其基本原则是一致的，即开发利润最大化原则、市场接受 原则、技术可行性原则。此外，项目启动区往往包含各种配套设施来满足生活 需求，因此启动策略和开发节奏的确定必须考虑到配套设施的投入时间和对于 开发目标的贡献。在确定启动区位置以及物业类型时，应该系统考虑以下几个 因素： ü 项目整体定位 ü 项目短期目标、长期目标之间的关系 ü 项目的启动资金 ü 不同启动模式的作用及项目的适应性 ü 相关物业的现实市场状况