CB Richard Ellis | Page 1 1.1城市概况 l沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也 是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心； l早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清 王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹； l沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾经面临挑战。 随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨 道； l沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通 枢纽； l依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。 “东北亚经济圈”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳 获得了更大的市场发展空间； l沈阳行政辖区面积为12,980平方公里，其中市区3,495平方公里， 包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区。 图1.1：沈阳在中国的地理位置 河西 新区 东北地区 图1.2：沈阳的行政区划 1.0沈阳整体概况及未来规划 。。。 沈阳大连哈尔滨长春北京（万人） 1.2宏观经济 1.2.1人口情况 l自2004年以后沈阳市人口快速增加，到2009年底，沈 阳户籍总人口达到716.5万人，比上年末增加约3万人。 其中，市区人口512.2万人，占总人口的71%； l进入21世纪，沈阳人口自然增长率波动比较大，2003 年和2008年人口自然增长率出现了负增长，而常住人 口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来 人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引 力； l从右图1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是 很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据 沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预 测，沈阳2015年人口将达到1197.8万人，成为一个真 正的大都市； l未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带 来有力的发展动力。 图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测 图1.4：沈阳市人口与其他城市对比（2008年） 资料来源：各城市统计局（其中长春市及大连市2009年的统计公报还 没有出来，因此长春市的数据是2008年的） 。。。 北京GDP沈阳GDP 北京增长率沈阳增长率 1.2.2GDP情况 1.2.2.1 GDP l沈阳GDP持续快速增长，2009年增长率为14.1%，实现 GDP4359.2亿元；高于北京的增长速度； l虽然目前沈阳GDP仅略高于北京2004年的水平，但其将 持续强劲的增长势头，预计到2011年，其GDP将接近北 京2005年的水平（北京GDP在2005年增加了一些第三产 业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市的行列； l从右图1.6可以看出，2009年沈阳GDP水平在五个北方城 市中处在第二位，仅次于北京，位于东三省的第一位； GDP增长率在五个北方城市中处在第三位，沈阳目前处 在东北三省经济发展的前列。 图1.5：沈阳与北京市GDP增长对比及预测 图1.6：沈阳GDP与其他城市对比（2009年） 资料来源：各城市统计局（其中长春市及大连市2009年的统计 公报还没有出来，因此长春市的数据是2008年的） 1.0沈阳整体概况及未来规划 。。。 1.2.2.2人均GDP l虽然，目前沈阳的GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2008年已经接近北京2006年的水平； l随着“振兴东北”政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后两三年中将维持高速发展的势 头；预计到2011年，沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到大城市的人均GDP水平。 图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比及预测 备注：人均GDP按户籍人口计算 。。。 北京沈阳北京增长率沈阳增长率 1.0沈阳整体概况及未来规划 。。。 1.2.3固定资产投资情况 l沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体 现在基本建设投资和房地产开发投资的增长； l从投资主体看，国有经济投资613.3亿元，增长 16.3%；外商及港澳台经济投资709.8亿元，增长 21.5%；民间投资2352.9亿元，增长24%； l从产业分布看，第一产业投资110.9亿元，增长 77.1%；第二产业投资1389.6亿元，增长23.4%， 其中工业投资1352.2亿元，增长22.4%；第三产业 投资2175.5亿元，增长19.5%； l全年房地产开发投资1188.7亿元，比上年增长 17.6%； l从右图1.9可以看出，2009年沈阳固定资产投资仅 次与北京，在东北三省的主要城市中处在首位，充 分表明其在东北地区的发展优势。 图1.8：沈阳固定资产投资 图1.9：沈阳市固定资产与其他城市对比（2009年） 资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2009年的统计公报还 没有出来，因此长春市的数据是2008年的） 。。。 资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2009年的统计公报还没有出来 ，因此长春市的数据是2008年的） 1.2.4外资利用情况 l在“振兴东北”政策的背景下，沈阳实际利用外商直接投 资总额从2006年-2009年保持快速的增长速度，2009年 实际利用外商直接投资额为54.1亿美元，差不多是2006 年的2倍。 l沈阳市的外商直接投资总额在2007年和2008年已经接 近了北京； l从右图1.11可以看出，2009年沈阳实际利用外商直接投 资仅次与北京，超过了东北的沿海城市大连，在东北三 省的主要城市中处在首位，这充分显示了沈阳在东北地 区的发展潜力和被关注程度； l沈阳对外资的强烈吸引力，有利于进一步促进沈阳经济 的发展，并直接促进写字楼、酒店、服务式公寓和商业 的需求。 图1.10：沈阳与北京实际利用外资增长对比 。。 沈阳大连哈尔滨长春北京(元） 资料来源：各城市统计局（其中长春及大连市2008年的统计公报还 没有出来，因此长春市的数据是2007年的） 1.2.5 人均可支配收入情况 l自2001年以来，沈阳城市居民人均可支配收入一直 保持较快增长，2009年为18,560元，但与北京相 比，差距较大，刚刚接近北京2005年的居民人均可 支配收入水平； l从右图1.13可以看出，2009年沈阳人均可支配收入 略低于大连，高于长春和哈尔滨，平均可支配收入 水平表现一般； l虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低，但其 2009年比2008年可支配收入增加了9.1%，预计未 来增长率还将会持续在12%左右，预计到2011年， 沈阳的人均可支配收入将达到25,843元，居民生活 水平将进一步提高； l预计在经济强劲增长的支持下，沈阳居民收入在未 来有较大的上升空间。 图1.12：沈阳与北京人均可支配收入对比及预测 图1.13：沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2009年） 1.0沈阳整体概况及未来规划