第一部分 市场分析

一、 区域市场实态分析
1、整体市场概况
前两年我市房地产开发投资集中在 “三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上居主导地位。热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区，人群大量外迁在缓解城市人口密度的压力，改善居住环境的同时，也使得城区内客户资源紧缺，造成城市空心化现象的出现，出现了城市外围新、中间旧的不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功能的提升。
由于郊区楼盘开发力度太猛，作为居住应有的生活配套无法全面跟进，完善，导致如今一些郊区楼盘仍然水电不通、道路不畅，更不用说诸如学校、医院、卖场和多条通达三镇的交通，市政配套的不完善已经导致有的郊区楼盘开始滞销。

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同时随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点逐步发生转移，对住宅大规模盲目郊区化扩张的势头起到较强的紧缩作用，保持新都市主义与郊区化两种模式的适度均衡。而在政府的城区开发的引导下，2002年武汉地产开发的重心已悄悄的完成了向城区中心回归的转移。
随着土地的强化供应政策和对房地产市场的监管力度的加强，一些小型开发企业的经营处境较为艰难，2003年综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个比例还将增大。
同时，仅相当于国内有些城市三分之一楼价的武汉在2003年度吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等国内百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场的竞争，小型企业的生存面临极大的挑战，在入市门槛提高，各项市场机制逐步建立的前提下，优胜劣汰局面开始显现。
这些外地开发商的进入在很大程度上提高了武汉房地产市场的整体水平，产品品质有了很大的提高，操盘模式，销售现场，营销推广战略也都远远领先于武汉本土公司，对他们来说，最大的问题只是怎样本地化的过程。