工作区域：
主要集中在郴州市北湖区、苏仙区，遍布湖南衡阳、广州、肇庆，山东济南等地。

工作内容：
市政信息收集、目标消费者市场调查、房地产供应市场调查、区域背景资料收集。

工作方式：
机关单位调查、楼盘调查、入户调查、入市调查、重点客户访谈、电话采访、网上资料收集等。

市政信息收集：
重点通过走访规划局、房管局、国土资源局、统计局等部门获取。

供应市场楼盘调查：
北湖区、苏仙区别墅等项目调查。

目标消费者调查：企事业单位员工、个体业户、私营企业主、企事业退休职工为主。调查问卷150份，其中有效问卷146份。

目标消费者调查覆盖范围：五岭广场、北湖公园、南塔公园、东塔公园、石榴湾生态公园、爱莲湖公园、王仙岭公园、苏仙桥游园、苏仙
岭风景区、湘南起义纪念塔、华天大酒店、雄森大酒店、南湖路、香雪路、龙泉路沿街商铺。

供应楼盘调查范围：别墅市场：小埠〃南岭生态城、五岭大道的紫云山庄、乐仙小镇、樟树岭公园的锦泰山水缘、南塔公园的江山丽城、
郴州大道的龙庭和湘南人家、王仙岭公园的御璟城市花园、东田金湾和碧桂园〃翡翠山等。养老机构：郴州市老干部休养所、郴州市老
年人公寓、郴州军队离休老干部休养所、郴州王仙岭老人公寓等。

市场供给调查区域图例市场需求问卷调查区域图例
工作内容收集的资料进行的访谈进行的分析
背景分析
基础研究
理论研究
案例研究
湖南省郴州市北湖区、苏仙区宏观经济
状况、发展状况、产业发展、物业市场数
据
政府官员、专业人士、规划局、
国土局、房管局、统计局等
商家、投资者、消费者退休干部、
企事业退休职工、企事业在职员工、
养老机构工作人员、普通老人
宏观经济背景分析
城市规划发展分析
物业市场、需求市场分析
区域板块发展分析
类似案例的收集和分析
操作类似项目的经验教训
相关领域研究人员
相关专家及顾问
相类似案例的发展方向
项目借鉴
项目小组根据在调研阶段收集的丰富数据、进行的大量访谈并结合众多案例对本项目进行综合分析，以期得到合理化的建议。

小埠〃南岭生态城
华天大酒店
雄森大酒店
御泉大酒店
老干部休养所
郴州市老年公寓
军队离休老干部休养所
王仙岭老人公寓
五岭广场
北湖公园
南塔公园
王仙岭公园
苏仙岭风景区
爱莲湖公园
石榴湾公园
汇报前首先理清养老与地产、养老与养生的关系？
1、什么是养老地产？
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品
开发的规律，创新核心在于适老化设计。主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，
如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

2、本案是做地产还是做养老？
从市场开发角度来讲，养老地产首先必须是地产，其次才是养老，即地产是核心，养老是形式。因
此本案必须紧抓地产，只有地产开发方能实现企业目标，才能赢利才能反哺社会公益事业。换句话
说，养老与地产可以完美结合，“养老”只是帽子。

3、比起养老地产，养生地产又是什么？
养生，就是指通过各种方法颐养生命、增强体质、预防疾病，从而达到延年益寿的一种医事活动。

所谓生，就是生命、生存、生长之意；所谓养，即保养、调养、补养之意。

养生地产，是一种高品质、原生态、多元化的复合型人居概念。是针对需求人群打造的特定生活方
式，包含了各类生活体验中心、医疗保障服务体系、休闲度假配套、国际化生活配套、层次多元的
人居产品形式。

可以理解，养生地产比养老地产在市场层面则更广泛，在客户层面更易接受，在技术层面更深入。

养老行业发展机会产品发展机会
项目本体机会借鉴成功案例
城市发展机会
本次汇报主要思路：
将重点通过城市发展寻找机会点；通过郴州市养老行业现状探索行业发展机会；通过房地产现状及发展确立项目
产品方向；通过项目资源整合和成功案例借鉴寻求战略发展方向；通过项目运营模式确定合理规避风险创造最佳利润
点，通过上述5点研判项目定位方向，为项目整体开发及后期运营提供参考依据。

3. 城市发展机会研究
4. 房地产发展机会研究
郴州市房地产市场机会研判
郴州市别墅市场分析
郴州市整体房地产市场分析
6. 项目整体定位研究
项目整体定位方向、原则
项目整体定位
1、项目发展背景、问题及目标
5. 案例借鉴及发展战略研判
养老项目发展经典案例研究
项目发展战略研判
报
告
整
体
思
路
框
架
2. 养老行业发展机会研究
项目目标及核心问题界定
项目发展背景
郴州市养老市场机会研判
郴州市养老现状及市场分析
郴州城市发展研究
国内外养老行业发展背景研究
7、物业发展建议及价值提升建议
项目物业发展建议
项目价值提升建议
8、开发时序建议及经济测算
3. 城市发展机会研究
4. 房地产发展机会研究
6. 项目整体定位研究
1、项目发展背景、问题及目标
5. 案例借鉴及发展战略研究
报
告
整
体
思
路
框
架
2. 养老行业发展机会研究
项目目标及核心问题界定
项目发展背景
7、物业发展建议及价值提升建议
8、开发时序建议及经济测算