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广西北海银龙住宅小区开发策划方案DOC.doc

资料大小:33KB(压缩后)
文档格式:DOC(13页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2018/9/7(发布于山东)

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文本描述
北海“银龙小区”开发策划案
对于房地产界说来,广西北海始终是个热门话题。1993年开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击,北海从此成了一个被房地产套牢的城市。当时北海的房地产处于低谷期,众多的空置房和烂尾楼,仿佛大潮退去后的泡沫。可惜这种泡沫不像沙滩上的泡沫那样转瞬即逝,而成为城市发展失衡的刺眼证明。而此时开发商如何找到开发北海房地产的切入点呢?
在此情况下,开发策划房地产的主要思路和操作过程如下:运用组合法、重点法、实证法、移植法四***本关键字已替换***则来进行房地产开发的策划。房地产开发投资是一种高风险、高回报的商务活动,在其投资开发过程中,充满了风险和不确定因素。由于这种原因,每一个房地产投资开发商在投资前都要运用各方渠道与各种手段,寻找准确的市场切入点,精密的谋划每一个运作步骤。只有这样才能保证投资过程中有效的规避风险,获取最大的投资效果
我们开始策划了“银龙小区”具体的操作方案和运作程序,采取了四种创意方法:一是根据组合法来降低投资风险;二是运用重点法开发综合性的商务小区;三是利用实证法展示园林绿化及先进电子商务化设施;四是实施移植法引入广西先进房地产的经验
案例:
在1998年初,我所在的南宁三赢房地产经纪公司公司接受遇安房地产开发公司的委托,对其在北海市场首次开发的项目--银龙小区进行全程策划。当我以主策划人员的身份,开始对该项目进行市场调查前,遇安公司老总特别向我提了三个要求:一是本次投资,该公司是本着“投石问路”的精神进行的,因而项目投资和建设规模不宜太大;二是这次开发投资是公司在异地房地产市场的“抢滩战”,由于市场环境陌生,投资风险不言而喻,因此在策划时,一定要找到一条能最大限度降解风险的路子;三是要求通过这个项目的运作,树立起本企业的招牌,为今后更大的项目开发打下良好的基础。当开发商发现一个地区市场有投资机会,并预计此机会将带来较好的收益时,他一般会委托专业评估机构或房地产经纪机构提供专业帮助。那么,我们派专业人员对其投资项目展开市场评估调查,如结果显示该项目可行
通过近一个月的市场调研工作,我开始对北海房市有了更深一步的了解,同时也发现如按上述几点要求来操作此项目,并不是一个容易解决的问题。首先,北海房市经过九十年代中期的大起大落后,许多投资者对房地产类的投资都心有余悸,虽然从1995年起,广西、北海市政府开始重点扶持房地产市场,但要出现大的反弹还要待以时日,特别是想在短期内通过一两个项目来恢复市场“温度”还不太现实。其二,当前北海市人居住房观念还是以占天占地的自建房或别墅为主,要想引入小区式居住潮流就必须要有大量的前期资金注入,先通过媒体的反复宣传,营造出一个广告氛围,再通过各种市场培育手段经过一段时间加以强化,然后才能抛出新的居住理念。但这些都是我们难以做到的。其三,由于本次策划的楼盘项目不是大盘规划,就其规模与利润而言,想找别的开发商合资开发是不可能的。由于这些客观情况的存在,许多原有的常规楼盘策划方法在此时都派不上用场,很多较好的创意也因资金和时间等条件的限制而搁浅。就这样时间一天天的过去,可我的项目策划依然未取得突破性的进展
正在我苦苦求索,而一筹莫展之际,突然一条房地产信息引起了我的注意,这个信息是有关全国房改房分配于1999年底全部结束,今后随着住房制度改革的深化,开发商开发的经济适用房和单位全额集资建房将成为住房市场的主流。当看完这个信息后,刹时,一个全新的创意跃进了我的脑海:如果有这样一个单位,储备有条件合适的地块,又想为职工集资建房,那么我们的开发商可以跟这个单位协商,与之进行合作,实施定向开发,即开发商在妥善处理的土地使用权问题后,把项目分为两块运作,第一块为单位职工的集资房,第二块为商品房开发,两个板块的项目同时动工同时推盘。由于第一板块是完全利用单位的集资房款来投资建设,所以开发商可以有充足的资金来运作第二块(商品房部份)的建设,并在投资额到达全部投资量的25%时,便可向银行申请在建工程抵押货款。如此循环往复,就可以在转嫁投资风险的基础上,充分调动各方资金,完成开发项目建设,并在楼盘销售时,由第一板块的入住人气效应带动第二板块的楼盘销售
我断定,这个消息无疑对银龙小区项目的开发提供了一个很好的开端。对于当时正处于低谷的北海房地产市场,我们利用合作的形式来开发投资,很大程度上降低了开发成本,减小开发商的风险。基于这种思路,再加上多年来我对房地产开发项目的策划经验,将对“银龙小区”的创新开发的思路记录