2010年市场处于政策期，虽然市场有所低迷，但下半年依然回暖，价格也并未有实质性的下跌。2011年年初，市场依然处于回暖阶段，直至2月份政策进一步得到加强，限购和限贷的严厉执行使得3-4月宁波楼市立即陷入冰冻期，商品住宅月均成交仅5万方，价格也受成交结构改变影响，将至11600元/平米：5-6月，市场加大供应量，市场有所回暖，高端产品复苏，价格回升。由于中央态度坚决，预计下半年政策将继续收紧，再次刷新“史上最严厉政策”。

冰冻期，市场再度被看跌，开发商营销手段层出不穷，加大优惠力度试水市场，部分刚需购房者入市，投资客或转向办公商业市场，或投入40年产权非政策限制公寓产品。

政策加强后，宁波市场可谓反应空前迅速。供应：2010年年底市场供应加大，延续至2011年1月仍有可观的供应量，然而2月政策加强版出台，加之传统淡季来临，2-3月供应大幅萎缩，商品房月均供应量仅17.5万方；而4-6月开发商迫于各方面压力，不得不加大供应，共入市170万方。成交：2月后，市场立即冷却，2-6月商品房月均成交仅17.5万方，一直在低位徘徊，价格呈“V”状走势，波动幅度较大，其中3月最低点，为10594元/平方米，6月最高，达16206元/平方米。营销：市场突然遇冷，使得开发商始料未及，一方面根据各自情况调整推盘节奏，另一方面，筹划营销活动，推出优惠，以求达到更好的去化。整体来看市场受政策影响颇大，供求双方均出现较大的变动，购房者持续观望，而开发商面临的压力将逐渐增大。

2011年上半年，随着又一轮的加强版调控政策出台，大量的投资客被抑制，市场整体形势也不是很理想，直接表现出销售面积和销售额同比有所减少，但从长远来看，房地产市场依然被看好，房地产投资额、房地产施工面积、新开工面积、竣工面积同比均有所增加。住宅方面除销售面积和销售额同比下降外，施工面积、住宅投资额、新开工面积、竣工面积同比均上升。由于下半年政策将持续收紧，开发商的资金链紧张，后市压力也将增加。

一、2011年上半年，开发投资额同比增量显著
与2010年初相比，本年度宁波房地产投资额具有一定幅度的提升，1-4月全市房地产投资额达到207.25亿元，同比增长42 .1%，增长幅度同比略有下降。其中住宅投资额为120.51亿元，增长幅度为41.6%。

宁波房地产投资占固定资产投资达到33.24%，当前房地产开发仍是固定资产投资主流。

表2-1房地产投资占固定资产投资比重表
（宁波）
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011（1-4月）
全社会固定资产投资总额（亿元）
1095.7
1370.4
1543
1597.9
1728.2
2004.2
2206.48
623.41
房地产投资额（亿元）
234.4
258.2
313.1
332.9
307.8
374.5
557.27
207.25
房地产固定投资占比
21