上海，2010年12月 三亚凤凰水城商业项目定位报告终稿 目录 市场空间 消费需求 经营模式 开发时序 投资回报 主流模式 相关利弊点 写字楼开发可行性 30万商业开发可行性 产品组合的可行性 适用于本项目的商业开发模式 产品调整方案 产品设想论证 发展模式探究 产品开发建议 开发策略与财务分析 案例拟合 城市比较 设想推论 PART 1 产品设想论证 初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析—— PART 1 产品设想论证 银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。 占总面积26.1% 占总面积73.9% 整体构成及比例 结论： 银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项目，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万㎡，而商业面积只有区区8.6万㎡，地上3层，地下1层。数据上来看，银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合项目。 银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目 PART 1 产品设想论证 初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？ PART 1 产品设想论证 三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得多项旅游评选的世界之最、中国之最。 城市等级：地级市 规模面积：总面积达1919.58平方公里 三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）。 城市定位 确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地。 北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。 2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。 城市等级：首都（直辖市） 规模面积：总面积达16807.8平方公里 北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共18个区县）。 城市定位 确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产业、强化北京市的政治文化中心、金融服务中心以及国际管理控制中心的功能。 三亚 北京 三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展。 PART 1 产品设想论证