本报告是严格保密的。 房地产产品价值构成 房地产价格除了营销 价值外，价值构成包括 有形价值和无形价值两 部分。 有形价值是由在地段 价值的基础上建立的产 品创新价值和服务价值 实现的。 房 地 产 价 格 不 断 提 升 ！ 通 过 各 种 价 值 的 累 加 ， 地段价值 产品创新价值 服务价值 人文、品牌价值 有形价值 无形价值 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 本报告是严格保密的。 从时间轴来看，房地产产品的开发的一般 过程如下四个阶段 騘一般房地产项目可实现的 价格从挖掘地段价值开 始，随着时间的发展和竞 争的加强，大量同质项目 的堆积使得价格产生壁 垒。 騘此时，在挖掘地段价值的 基础上，人们开始更加关 注产品的创新，产品可实 现的旧价格体系被打破， 新的价格体系开始形成。 騘这样，推动产品在向不同 的阶段更替，但各个阶段 并不是截然分开的，且前 一个阶段是后一个阶段实 现的前提和基础。 地段价值 竞争阶段 创新产品 竞争阶段 时间轴 服务价值 竞争阶段 人文、品牌 价值竞争阶段 实 现 的 价 格 高 升 竞争加强 无形价值 竞争阶段 有形价值 竞争阶段 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 本报告是严格保密的。 ？ 比肩全球的高形象传 播，满足了客户的荣誉 感，为价值实现加码 湾区物业的全新定位 与传统豪宅产生差 异，获得客户认可 空中院馆和花园 街改变了高层生 活方式，受到客 户的追捧 附加值 形象提升定位差异 产品地段价值价值 实现 红树湾片区成为新 兴热点片区和豪宅 片区 红树湾北区的发展阶段分析 红树湾一二期的价值实现主要是建立在地段、产品等有形价值的 基础上，在后期要实现更高的价格，必须在进一步提升这些有形 价值的同时赋予深化其无形价值 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2006/3 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世 联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 中信红树湾北区营销策略总纲 谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 报告大纲报告大纲 营销策略总纲营销策略总纲 北区营销策略总纲北区营销策略总纲 A 一二期总结分析A 一二期总结分析 B 市场及竞争分析B 市场及竞争分析 C 北区产品分析C 北区产品分析 D 目标客户分析D 目标客户分析 营销总攻略营销总攻略 E 核心价值提炼E 核心价值提炼 北区运作目标沟通北区运作目标沟通 实现目标的基础分析实现目标的基础分析 实现目标的障碍实现目标的障碍 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 本项目 几大豪宅片区价格走势分析5000 10000 15000 20000 25000 2003200420052006 华侨城高层香蜜湖高层红树湾高层 北区运作目标沟通 关于价格： 2006年顶级豪宅高层的价格峰值将达到 20000元/㎡，大品牌开发商的高品质楼盘 将建立起新的价格标竿，项目从外部资源到 内在品质，均有进军第一线的条件，作为湾 区的开创者和领导者，北区应在品质和价格 上全面提升。 大盘分期价格走势5000 10000 15000 20000 25000 一期二期三期 天鹅堡高层水榭花都高层中信红树湾 高品质 高价格 20000 15000 天鹅堡二期III区 红树西岸 水榭花都三期 中旅二期10000 香蜜湖1号高层 中信红树湾二期 御景东方 半岛城邦 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV 北区运作目标沟通 关于速度： 作为红树湾最后一块看高尔夫的土地，作为项目的最后一期， 价值实现速度目标，北区需要实现价值最大化。速度目标每 次开盘确保50％的销售率，07年底实现整体销售率60％，实现 销售金额29个亿。 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 整体销售率 整体销售金额 (亿元) 12％ 26％ 32％ 49％ 5个亿 11.1个亿 15.5个亿 23.5个亿 2007年 10% 20% 30% 40% 50% 60%1020 25 30 60％ 29个亿 OMNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO KK~~~~~KKKKKK MTRRRRPRNPRVVVVnnWSVMPNTTVV