合富辉煌房地产（西部区域） 珠海天海山色园项目 营销策划报告 销售总额： 目标分解： 19亿元 住宅均价30000-35000元/㎡ 该销售目标意味着： 1、住宅均价比珠海同类产品高出约5000元/㎡。 2、项目每套总价在500-900万元左右。 珠海城市发展前景 港珠澳大桥开通，东邻香港，南与澳门陆路相接，珠海澳门一体化格局即将形成。 广珠轻轨即将通车，通车后广州至珠海仅需一个小时，广珠关系空前紧密。 国务院核准横琴新区兴建，主要发展目标是：到2020年，横琴新区总人口为28万人，人均GDP为20万元。” 珠海将成为是媲美广深的国际生态大都市。 珠海海景豪宅现状 海景豪宅供应量较大，受新政影响较大，在售项目均价普遍在30000元/平米左右，但大部分在售珠海海景豪宅项目销售停滞。 海景豪宅销售价格已经超出大部分珠海本地人的承受范围。现时购买珠海海景豪宅的客户主要为内地投资者。 新政下珠海豪宅销售面临空前压力，目前主要购买的客户主要为内地投资者。 项目产品特点 项目为烂尾楼改建项目，占地较小，总建筑面积5万平米。底层为商业，属于商住单体楼。 户型面积以130-200平米为主，属于中大户型产品，相对珠海在售海景豪宅户型面积适中。项目户型方正实用，但缺乏赠送面积，产品附加值一般。 属于产品特色不明显的袖珍型商住单体项目。 项目地段、景观特点 项目位于老香洲核心地段，坐拥珠海最成熟的配套，地段价值非常高。 东向一线望海，正面著名旅游胜地野狸岛，距离珠海渔女近2分钟车程。项目景观并非只有单调的海景，在人文、旅游景观相配搭下，项目景观价值比较同类项目略高。 位于城市资源、景观资源、人文资源最丰富的地段，拥有非常高的地段、景观价值。 珠海海景高层豪宅销售停滞不前，本项目出路在哪？ 本案地块较小，为商住单体，要实现比竞争对手更高的销售单价，应如何打造？ 珠海的海景豪宅价格已超出本地客户承受能力，现主力客户为内地投资者，项目怎样吸引他们？2[营销策略的初步判断] 站在面向全中国的高度，寻找营销机会点。 珠海在售海景豪宅销售不畅的局面，证明仅面向珠海本地的推广已无法为销售加速。 珠海城市价值在腾飞。 本地客户买不起海景房，需要找寻更多的客源。 项目35000元/㎡的均价目标，必须放于全国才能实现。 本案将是面向全国有实力购买500万元/套或以上的实力阶层客户。