合正中央原著营销策略总纲 中心墅，瞰天下 深圳世联地产顾问股份有限公司 2009.12 地理位置：龙华人民路西侧，金地上塘道南侧 占地面积：约5万平米 建筑面积：12.9万平米 容积率：2.6 高层主力户型：120、140、160余平米，少量89平米； 联排别墅主力户型：约250平米，少量315平米； 规模：9栋高层共约783套，50套TH 自身配套：会所、泳池、1.5万平米商业 小区整体比地平面抬高近6米 项目概况 报告思路目标梳理目标下的背景项目整体定位营销策略总纲策略执行 与谁竞争 凭何竞争 如何竞争 目标梳理硬指标。 金地上塘道 兆科溪山 14000元/平米 16000元/平米 19000元/平米 合正龙华？ 金光华龙岸 价格目标： 豪宅化打造，实现价值最大化 世联解读：高价 1年 2年 3年 万科城 春华四季园 金地梅陇镇 约44万平米 4年 约43万平米 约44万平米 龙坂大盘消化平均速度约为10万平米/年 硬指标。 速度目标： 实现价格摸高的同时保证平均消化速度 世联解读：中速 软指标。 品牌目标： ①建立本项目在区域及全市的品牌影响力； ②通过项目影响力，树立合正豪宅开发商形象，建立合正在高端市场的话语权。 城市普通住宅 都市精品住宅 城市豪宅 后续豪宅项目 其他专业细分市场的客户 合正罗湖项目…… 2004以前 2004-2009 2010-2011 实现合正品牌形象的全面升华： 城市普通住宅打造——都市精品住宅打造——城市豪宅打造 普通的，满足居住需要的； 解决生活居住问题的客户 合正园、合正名园、香逸名园、合正佳园、合正逸园、合正星园 升级的，有都市感的，有主题的； 升级换房的客户，有更高层面要求的客户 合正锦园、合正瑞园、合正锦湖逸园 沉淀、品味的，尊贵感、都市化的； 追求高品质的换房客、合正忠诚客户 合正龙华、合正宝安 目标下的背景区域环境分析 竞争市场分析 宏观大势分析