引言
住宅产品基本价值规律分析
案例：如何写好产品建议
引言
2006-7-26在展开对住宅产品的研究之前
我们首先需要确立研究的视角
以及贯穿研究过程的一些基本观点
形成产品策略的“三个筛子”
基于目标客户需求和特质的全产品方案
客户
竞争
成本
基于竞争环境的、策略化的竞争性产品方案
基于开发能力和开发效率的实操性产品方案
我们的工作，就是要提供——在开发主体的能力范围之内、更有效率的、
比竞争对手更容易让目标客户感受产品价值的——产品策略或方案。

相对于“市场”，住宅才由“建筑”而获得了“产品”属性。

从市场出发，是世联为客户提供产品建议的基本视角。

居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部
分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身
份感的表达
居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部
分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身
份感的表达
安全感
空间尺度的放大
空间结构的优化；
空间形式的丰富；
外部资源的占有；
空间个性的体现；
舒适度
归属感
个性化
……
空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻
合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，
以及主卧区在住宅中的出现
空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻
合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，
以及主卧区在住宅中的出现
住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活
多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动
空间、灰空间在住宅中的出现
住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活
多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动
空间、灰空间在住宅中的出现
居住空间的“外延”更为“强势”，资源可以
表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚
至是声音、气味等
居住空间的“外延”更为“强势”，资源可以
表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚
至是声音、气味等
居住空间的“内涵”更加“聚焦”：或者在功
能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层
面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案
如量体裁衣的定制化住宅
居住空间的“内涵”更加“聚焦”：或者在功
能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层
面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案
如量体裁衣的定制化住宅
住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅
产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可
以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我
认同感等方面的需求。

住宅产品价值提升的“五个途径”
住宅产品“两个价值倾向”
住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发
力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。

当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。

独栋双拼联排叠拼花园洋房多层小高层高层
私家化意向城市化意向
私家感受——
Keywords 领属的、传承的
城市尺度——私家尺度——
Keywords 亲切的、丰富的、细节的
私家气质——
Keywords 闲逸的、自然融合的
Keywords 高、大、阔
城市精神——
城市效率——
Keywords 多元化、时代感的
Keywords集约的、共享的
住宅产品的价值提升模型
独栋
Single House
居住需求
联排（双拼）
花园洋房
多层、小高层、高层
……
个性化
归属感
舒适性
安全度
……
City
自然倾向、领地倾向…城市尺度、城市效率
住宅产品价值提升
·更大的面积——居住空间“量”的增加
·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升
·更强势的资源占有——居住空间“外延”的扩展
·更鲜明的个性色彩——居住空间“内涵”的深化
Low
High
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