世茂铂翠湾2012年营销策略案 淡市下的 反围剿重生之道 2012/01/08 “ ” 项目目标 看看我们面临的环境—— 3亿 5亿 2011年 2012年 2011年，主打商业完成3亿销售额；2012年，多产品线条件下，如何完成5亿销售额？ 报告体系 Analyze System 受困 思变 重生 突围 市场、项目、竞争的变化，使项目受困！ 政策导向、市场表现、市场存量等方面综合来看，2012年持续淡市。上半年触底，下半年开始回升。 12月14日中央经济会议：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 成交下滑严重： 2011年月1-10月长沙同比下滑四成，月消化套数低于08年2成。 市场存量大：长沙内五区可售面积606万平米，可售套数5.8万套，按照2011年的月均消化速度需9.3个月。 后市预测之量价走势模拟图：预计量价在第二季度触底 市场之变 淡市深化，2011年受政策调控导致的淡市，深化到经济层面。2012年将持续淡市，去年很残酷，今年更残酷。 市场之变 以万科、保利为代表的项目纷纷跳水，幅度直降1000-2000元/平米，以价博量。其中，河西成为率先降价的重点区域，万科城花、卓越蔚蓝海岸、时代地产、新城国际花都、枫树园、翡翠花园等。 万科城花 时代倾城 新城国际花都 枫树园 蔚蓝海岸 蔚蓝海岸 翡翠花园 本案 新城国际花都：3800平低价入市，创长沙新低。 时代倾城： 4980元/平（含1600精装），低于区域同类楼盘1000元/平米以上。 万科城花：85折团购，降幅在1500元/平米。 卓越蔚蓝海岸：4580元/平开盘，低于预期6000元价格1000多元。 …… 市场之变 淡市下，无论普宅还是豪宅，都是以小为王、总价制胜。本案面积段相对较大，总价较高。 豪宅表现 普宅表现 项目之变 2011年以受政策影响较小的商业取得回款，2012年剩余商业体量有限，难以成为主力回款产品。 商业销售额2.4亿; 住宅销售额约0.6亿元。 可售物业为： 一期2、3、5#可售金额约4亿; 1、4#可售金额约1.8亿; 剩余商业可售金额约1.8亿; 二期低密度产品约2.8个亿。 2012年 2011年