本报告是严格保密的。本次沟通重点内容 项目启动：项目启动区？分期开发？产品类型：商业+公寓+住宅（需论证） 项目营销模式商业要求：90%快速销售；10%可保留 贯穿主线：充分尊重历史文化遗产、自然遗产 建筑尺度： 产品类型组合（论证）？ 商业可做多大规模？商铺分布如何？商铺 大小是多少？商铺业态方向？ 住宅面积配比？公寓面积配比？ 项目启动：商业率先启动 项目定位和形象： 整体项目是什么？商业是什么？住宅是什 么？ 项目定性：中等规模楼盘；短期开发； 及时回笼资金 本次重点沟通内容中期沟通重点结论 产品 销售 竞争 客户 面 临 的 困 局 产品形式包括了商业、公寓和住宅，如何统一定位？ 以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理 范围内的价值最大化？ 住宅客户对本区域的住宅是否能够接受目标价格？ 商业客户面对众多的选择，是否有足够的兴趣？ 商业如何在与传统商业的竞争中建立优势， 并规避风险？ 住宅如何创新，能够与同价产品竞争？ 资源与配套 创新与突破 定位的适应性 运河路的街铺价值？ 当新城区成为市场的焦点时， 我们如何有出色的表现？ 商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？ 如何增加客户的辐射范围？ 面 临 的 困 局 推广商业与住宅哪个为主？规模都很大时如何选择？ 推广如何贴近目标客户？ 本报告是严格保密的。报告结构 项目产品定位 项目分期/营销操作 商业产品 住宅产品 公寓产品 定位突破 项目形象 营销战略 项目定位构想 目标探讨 本报告是严格保密的。项目定位构想 项目区域意象 这里， 一个城市功能衰落的老城区 一个被都市边缘化的老城区 一个被东莞人渐渐淡忘的老城区 他的活力在哪里？他的灵魂在哪里？他的活力在哪里？他的灵魂在哪里？ 项目解析项目解析 本报告是严格保密的。市场竞争态势 他的竞争力又在哪里？他的魅力又在哪里？ 东城区 高质量生态型居住社区典范 莞城区 城市化程度最高 商业高度集中 万江区 起步最晚；活力渐显 住宅/商业的后起之秀 南城区 政府重点发展新型区域； 大型住宅区林立 新城区 新兴城市中心 写字楼集中地/商业典范 5大市场热点板块分明； 项目不属于任何一个热点区域。 他的竞争力又在哪里？他的竞争力又在哪里？ 商业： 城区商业供应量相当庞大， 已经在超规模发展，所面临 的压力十分巨大。 住宅： 城区住宅正处于高速发展的 阶段。2005年-2006年的推出 量约为5000亩，且主要集中 在东城和南城。 0.7北京 0.55—0.75国内主要城市 约2东莞城区 0.76上海 1深圳 人均商业面积 （㎡） 城市