卢浮原著营销提案
2012年4月
三大营销战略目标
实现美好的愿景面临怎样的挑战？
大势：2011，政策主导市场深度博弈！
2011年调控政策呈常态化，涉及空前广泛，从打压投资转化为全面压制，政策主导下房地产市场深度博弈。

预判：2012，多重压力下的平衡！
供应：在长沙，别墅并不稀缺！
据中地行统计，在售及潜在别墅项目后续供应超过350万平米；
大南城板块别墅后续供应量超过50万平米；
长沙别墅未售及潜在供应量巨大，将在未来3年内成为市场竞争主力。

销售：别墅月均销售个位数！
2012年以来，长沙别墅市场总销售量不足10万平米，平均每个别墅项目每月仅消化不足5套；
从中地行市场监控看，暮云板块典型别墅项目每周零成交情况较为普遍。

9000-11000
联排：11000
小高：5500
价格：严冬太长，焚衣取暖
持续销售不畅导致营销思路的改变，高端项目以这种名目实施促销。

美洲故事价格走势及销售套数（单位：元/平米）
红墅湾价格走势及销售套数（单位：元/平米）
美洲故事的价格徘徊在17000元/平米左右，根据面积大小和产品的不同总价上的差异较大
红树湾依靠着武广片区的区位优势和较低的价格占领市场，但其别墅的品质没有凸显
各项目遵循着低开高走的价格策略，随着楼市调控寒冬期的到来，高端住宅项目不得不放低姿态，采取促销或新货低价的形式换量。

销售153套
销售44
销售56套
销售148套
销售53套
销售34套
别墅太多、销量太低、价格太冷
美好愿景似乎是不可能完成的任务
唯有超越市场竞争，创造真正的稀缺价值
方能掌握制胜权